คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 856/2511

แม้จะมีข้อความปรากฏในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าล่วงหน้าทุก ๆ เดือนและหากว่าผู้เช่าผิดสัญญา ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ามีอำนาจฟ้องขับไล่หรือเข้ายึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ทันที โดยผู้เช่าจะไม่ฟ้องหรือเรียกค่าเสียหายแต่อย่างใดก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่ารวมชำระค่าเช่าหลายๆ เดือนต่อครั้ง ดังนั้น เมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า 2 เดือน จะถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่าไม่ได้ และเมื่อผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ผู้ให้เช่าจึงยังไม่มีสิทธิที่จะขับไล่หรือยึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ตามข้อความในสัญญาดังกล่าว

คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเมื่อเดือนสิงหาคม ๒๕๐๔ จำเลยยินยอมให้โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวนี้จากผู้เช่าเดิม โดยโจทก์ต้องเสียค่าเซ้งตึกและเสียค่าเช่าอีกเดือนละ ๑๑๒.๕๐ บาท ให้แก่จำเลย แต่โจทก์ไม่อาจเข้าอยู่ในตึกแถวที่เช่าได้ เพราะมีคนอื่นอาศัยอยู่ไม่ยอมออกโจทก์ต้องฟ้องขับไล่ และกว่าผู้อยู่อาศัยจะขนย้ายออกไปก็ประมาณปลายปี ๒๕๐๖ ครั้นเดือนกรกฎาคม ๒๕๐๗ โจทก์ให้คนไปทำความสะอาดตึกแถวดังกล่าว จำเลยขัดขวางและใส่กุญแจปิดตึกแถวนั้นเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย และให้โจทก์เข้าครอบครองอยู่อาศัยในตึกที่เช่าต่อไป จำเลยให้การว่า จำเลยยินยอมให้โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจริง แต่จำเลยไม่ได้รับค่าเซ้งตึก โจทก์คงเสียค่าเช่าและค่าภาษีโรงเรือนรวมเดือนละ ๑๑๒.๕๐ บาท ให้จำเลยเท่านั้นเมื่อเดือนพฤษภาคม ๒๕๐๗ โจทก์มาขอลดค่าเช่าให้เหลือเพียงเดือนละ ๕๐ บาท จำเลยไม่ยอม โจทก์จึงบอกเลิกการเช่าและส่งคืนตึกแถวที่เช่า จำเลยจึงเอากุญแจไปใส่ประตูห้องตึกแถว นอกจากนี้โจทก์ยังค้างชำระค่าเช่าอยู่ ๒ เดือน เป็นการผิดสัญญาเช่าซึ่งตกลงกันไว้ว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ามีอำนาจขับไล่หรือเข้ายึดถือปกครองในที่เช่ารายนี้ได้ทันที ผู้เช่าจะไม่ฟ้องหรือเรียกค่าเสียหายแต่อย่างหนึ่งอย่างใด โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง และโจทก์ไม่ได้เสียหายดังฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยยอมให้โจทก์เข้าครอบครองตึกพิพาทตามสัญญาเช่า ส่วนเรื่องค่าเสียหายโจทก์นำสืบไม่ได้ จำเลยไม่ต้องรับผิด จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาว่า การที่โจทก์ผิดสัญญาเช่าโดยไม่ชำระค่าเช่าให้จำเลยถึง ๒ เดือนเช่นนี้ จำเลยจะมีสิทธิขับไล่หรือเข้ายึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ทันทีตามสัญญาเช่าหรือไม่ นอกจากนี้จำเลยยังฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงไม่จำเป็นอย่างอื่นอีก ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายข้างต้นว่า ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าฟังได้ว่า จำเลยยอมผ่อนผันให้โจทก์ชำระค่าเช่ารวมกันหลาย ๆ เดือนต่อครั้ง แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะกำหนดกันไว้ให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ ๗ ของทุก ๆ เดือนก็ตาม จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าไม่ได้ และเมื่อโจทก์ไม่ผิดสัญญาเช่า จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิที่จะขับไล่หรือเข้ายึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ทันที ตามข้อความในสัญญาดังกล่าว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 856/2511 นายซงฮี้ แซ่เตียว โจทก์ นางบุญเรือง พันธสนิท จำเลย