คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 161/2512

โจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลยด้วยเงินผ่อน ได้วางเงินมัดจำไว้แล้วแต่มีข้อตกลงกันว่า จะทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายกันอีกฉบับหนึ่ง เพื่อกำหนดการชำระเงินการแบ่งแยกโฉนดและการโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ไม่ทำสัญญาภายในกำหนด 1 เดือน ถือว่าโจทก์ไม่ซื้อ ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำได้ ดังนี้ หากโจทก์ไม่ยอมทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามที่ตกลงกันไว้ ย่อมถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกัน โจทก์จะหาว่าจำเลยผิดสัญญาและเรียกร้องให้จำเลยขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้โจทก์หาได้ไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้โจทก์ในราคา ๓๕,๐๐๐ บาท ได้รับมัดจำไว้ ๓,๐๐๐ บาท เมื่อแบ่งแยกโฉนดเสร็จ จำเลยไม่ยอมโอนให้โจทก์ จึงขอให้บังคับจำเลยโอนและรับเงินส่วนที่เหลือ จำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ผิดข้อตกลงไม่ยอมทำสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งมีกำหนดเวลาชำระเงินเป็นงวด จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยบอกขายตึกแถวรวมทั้งที่ดิน๑๐ ห้องให้แก่ผู้เช่า ผู้เช่าจะซื้อด้วยเงินสดหรือเงินผ่อนก็ได้ผู้เช่าหลายรายตกลงซื้อด้วยเงินผ่อนเมื่อชำระเงินครบถ้วน ก็ได้รับโอนโฉนดที่แบ่งแยกไปจากจำเลย โจทก์ตกลงซื้อห้องพิพาทรวมทั้งที่ดินในราคา ๓๕,๐๐๐ บาท วางมัดจำ ๓,๐๐๐ บาท จำเลยออกใบรับให้ไว้เป็นหลักฐาน และตกลงกันว่า จะทำสัญญากันขึ้นใหม่อีกฉบับหนึ่ง เพื่อกำหนดการชำระเงินการแบ่งแยกโฉนดและการโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่ทำสัญญาจะซื้อขายภายในกำหนด ๑ เดือน ถือว่าโจทก์ไม่ซื้อ ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำได้ โจทก์ต้องวางเงินล่วงหน้าให้ครบ ๑๐,๐๐๐ บาท ภายในกำหนด ๖๐ วันนับจากวันทำสัญญา ส่วนที่เหลือต้องผ่อนชำระเดือนละ๕๐๐ บาท มีกำหนด ๕๐ เดือน แต่โจทก์ไม่ยอมทำหนังสือสัญญา เนื่องจากหาเงิน ๑๐,๐๐๐ บาทชำระให้จำเลยตามกำหนดไม่ได้ ศาลฎีกาเห็นว่าความผูกพันระหว่างโจทก์จำเลยต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา๓๖๖ เมื่อโจทก์จำเลยหาได้มีความประสงค์จะให้ผูกพันกันในเรื่องตกลงจะซื้อขายเพียงแต่การวางเงินมัดจำเท่านั้นไม่ หากแต่กำหนดที่จะต้องทำความตกลงในหลักการต่าง ๆ คือกำหนดการชำระเงิน การแบ่งแยกโฉนดและการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์จึงนัดวันทำหนังสือสัญญา ฉะนั้นถ้าไม่ทำหนังสือสัญญาให้เป็นผลสำเร็จ สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยก็ยังไม่สมบูรณ์ เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำหนังสือสัญญาจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือตามมาตรา ๓๖๖ โจทก์จะกล่าวหาว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ เพราะสัญญายังไม่มีและโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยขายที่ดินและห้องพิพาทให้โจทก์ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 161/2512 นายสุนทร ตุลาพงษ์ โจทก์ พันตำรวจเอกจเร เพ็ชร์ลดา จำเลย