คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ. เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ. ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ. ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3, 4/2517)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินบางส่วนในโฉนดที่ ๑๒๓๐ ของนายเจริญ ลิมปพัทธ์ เพื่อปลูกโรงงานและบ้านอยู่อาศัย มีกำหนดเวลาเช่า ๑๐ ปี ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสัญญาเช่าข้อ ๕ มีว่า เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว นายเจริญยินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้อีกสิบปีตามสัญญาเดิม ต่อมานายเจริญตาย โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นผู้รับมรดกที่ดินแปลงที่โจทก์เช่า ให้ต่ออายุสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์อีกสิบปี จำเลยทั้งสี่รับจะจัดการให้เมื่อจดทะเบียนรับโอนที่ดินมาเป็นมรดกแล้ว แต่แล้วก็บิดพลิ้ว โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยอีกหลายครั้ง จำเลยคงผัดผ่อนเพิกเฉยเรื่อยมา จึงขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสี่ต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปี โดยมีข้อสัญญาตามสัญญาเช่าเดิมและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินที่เช่าต่อศาลเพื่อให้โจทก์รับไปจดทะเบียนด้วย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าข้อ ๕ เป็นเพียงคำมั่นจะให้โจทก์เช่าต่อไปไม่มีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาท เมื่อนายเจริญตายคำมั่นย่อมระงับ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยทั้งสี่และสัญญาเช่าเดิมระงับไปเมื่อครบกำหนดสิบปีแล้วเช่นกัน จำเลยได้มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาต่อจำเลยแล้ว โจทก์ไม่ยอม จำเลยได้บอกเลิกสัญญาฉบับเดิมแล้ว ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ ๘๐๐ บาท จากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากที่พิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด ๑๐ ปี จำเลยทั้งสี่จึงผูกพันตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่า จำเลยทั้งสี่สนองรับแล้ว คำมั่นจึงผูกพันจำเลยทั้งสี่จำเลยยังเก็บค่าเช่าอยู่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว และยังไม่บอกเลิกการเช่าก่อน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท กับให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๘๐๐ บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม ๒๕๑๒ ไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปหมดสิ้น (ตามฟ้องแย้ง) โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์มีกำหนดสิบปีตามสัญญาเช่าเดิม ถ้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสี่ฎีกา ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๐๑ โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของนายเจริญ โฉนดที่ ๑๒๓๐ เพื่อปลูกโรงงานอุตสาหกรรมและบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่าสิบปีนับแต่วันทำหนังสือสัญญา ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดธนบุรี สัญญาเช่าข้อ ๕ มีข้อความตอนหนึ่งว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม นายเจริญตายเมื่อวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๑ จำเลยที่ ๑ เป็นภรรยาและจำเลยที่ ๒ ที่ ๓ ที่ ๔ เป็นบุตรของนายเจริญ โจทก์ได้ไปติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ขอให้ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่าต่อตั้งแต่ก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดในวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๑๑ จำเลยผัดว่ายังโอนที่ดินไม่เสร็จ เมื่อวันที่ ๑๙ ธันวาคม ๒๕๑๑ จำเลยทั้งสี่ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินโฉนดที่ ๑๒๓๐ มาเป็นของตนและยังคงเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดมา โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยขอให้ไปจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้สิบปี จำเลยจะให้ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเช่าสามปี โจทก์ไม่ตกลง ปัญหาว่าโจทก์จะฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ ๕ ได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วมีมติว่า หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเจริญฉบับลงวันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๐๑ ข้อ ๕ ที่มีข้อความว่า "เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม" เป็นแต่เพียงคำมั่นของนายเจริญว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนายเจริญ เพราะยังไม่ได้ความว่าโจทก์ได้สนองรับก่อนนายเจริญตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๐ ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐ วรรค ๒ มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนายเจริญย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จึงจะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 นายซู่ หรือซู แซ่ตั้ง โจทก์ นางทรัพย์ ลิมปพัทธ์ กับพวกรวม 4 คน จำเลย