คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519

จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินที่ตึกพิพาทตั้งอยู่ตีใช้หนี้โจทก์ โดยยอมให้โจทก์เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน และจำเลยขออยู่ในตึกพิพาทต่อไปอีกสองเดือน แม้การโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทจะไม่บริบูรณ์เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็มิได้เป็นโมฆะ การที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองตึกพิพาทให้โจทก์แล้ว ที่จำเลยอยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์มีบุคคลสิทธิที่จะบังคับจำเลยให้ออกไปจากตึกพิพาทซึ่งโจทก์มีสิทธิครอบครองได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 4/2519)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของวัดเทพศิรินทราวาส จำเลยทั้งสองได้ขออาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวเพียงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๑๕ เมื่อครบกำหนดแล้ว จำเลยทั้งสองไม่ยอมออกจากตึกแถว โจทก์ได้เตือนให้จำเลยออกไปจากตึกแถวหลายครั้ง และได้ให้ทนายความมีหนังสือเตือนไปด้วย ทำให้โจทก์เสียหายเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและใช้ค่าเสียหาย จำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวดังกล่าวเป็นของนายกมล เปล่งวานิช สามีจำเลยที่ ๑ และเป็นบิดาจำเลยที่ ๒ สร้างบนที่ดินเช่าจากวัดเทพศิรินทราวาส มีกำหนด ๑๐ ปี จะครบกำหนดสัญญาเช่าใน พ.ศ. ๒๕๑๗ หลังจากนั้นตึกจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัด นายกมลถึงแก่กรรมเมื่อ พ.ศ. ๒๕๑๒ จำเลยที่ ๑ รับมรดกตึกแถวทั้งสามห้องและได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินต่อจากนายกมลแล้ว จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยและประกอบการค้าในตึกแถวที่กล่าวมาจนทุกวันนี้ จำเลยไม่เคยขออาศัยโจทก์ ตึกพิพาทได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๒๐๐ บาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นฟังว่า จำเลยที่ ๑ ยืมเงินโจทก์แล้วโอนตึกพิพาทและสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์เป็นการใช้หนี้ จำเลยขออาศัยอยู่ในตึกพิพาทชั่วระยะเวลาหนึ่ง บัดนี้โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป และได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากตึกพิพาทและร่วมกันใช้ค่าเสียหายจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกจากตึกพิพาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ไม่เชื่อว่าจำเลยที่ ๑ ได้โอนตึกพิพาทให้โจทก์ แม้จะอนุมานว่า จำเลยที่ ๑ โอนตึกพิพาทให้โจทก์ การได้ตึกพิพาทโดยนิติกรรมนั้นก็ไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทคงเป็นของจำเลยอยู่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาท พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้วฟังข้อเท็จจริงว่า นายกมลสามีจำเลยที่ ๑ เป็นบิดาจำเลยที่ ๒ ได้เช่าที่ดินของวัดเทพศิรินทราวาสปลูกตึกแถวที่พิพาทกันนี้กับตึกแถวอีก ๒ คูหา ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด ๑๐ ปี ครบ ๑๐ ปีแล้วตึกที่สร้างตกเป็นของวัด นายกมล และครอบครัวได้อยู่อาศัยในตึกแถว ๓ ห้องนี้ ต่อมานายกมลถึงแก่กรรม จำเลยที่ ๑ เป็นผู้เช่าที่ดินจากวัดสืบต่อมา และจำเลยทั้งสองยังคงอยู่อาศัยในตึกแถวดังกล่าว ต่อมาจำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินเฉพาะที่ตั้งตึกแถวให้แก่โจทก์ตีใช้หนี้เงินกู้ โจทก์ได้เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินกับวัดเทพศิรินทราวาส โดยระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้วโจทก์ยอมให้ตึกพิพาทตกเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นสมบัติของผู้ให้เช่า ศาลฎีกาเห็นว่าเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ ๑ ได้โอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินที่ตึกพิพาทตั้งอยู่ โดยยอมให้โจทก์เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินกับวัดเทพศิรินทราวาสเช่นนี้แล้ว จึงน่าเชื่อว่าจำเลยได้ขออยู่ในตึกพิพาทต่อไปอีกสองเดือนดังโจทก์นำสืบ แม้การโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทตีใช้หนี้เงินกู้รายนี้ไม่บริบูรณ์ เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็หาเป็นโมฆะไม่ ทั้งการที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์ก็เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองตึกพิพาทให้โจทก์แล้ว ที่จำเลยอยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์มีบุคคลสิทธิที่จะบังคับจำเลยให้ออกไปจากตึกพิพาท ซึ่งโจทก์ก็มีสิทธิครอบครองได้ ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่จึงมีมติว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกพิพาท ทั้งบัดนี้ตึกพิพาทก็ตกเป็นของวัดเทพศิรินทราวาสตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิใด ๆ จะอ้างอิงเพื่อยู่ในตึกพิพาทอีกต่อไป พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 435/2519 นางขวัญเนรมิตร โรจนศิริ โจทก์ นางปองจิตต์ เปล่งวานิช ที่ 1 กับพวกรวม 2 คน ล.