คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1477/2521

เอกสารที่ตีความได้ 2 นัย คือผู้เช่าต่อสัญญาได้ครั้งเดียวหรือหลายครั้ง ศาลตีความเป็นคุณแก่ผู้เช่าว่าต่อได้มิใช่ครั้งเดียว แต่ต่อได้อีก 1 ครั้ง มิใช่ต่อได้ตลอดไปคราวละ 3 ปี

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นว่าจำเลยต่อสัญญาเช่าได้อีก 3 ปี แต่ไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ จึงถือเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากบ้านเช่า ให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ1,400 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติว่าจำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินราชพัสดุมีกำหนด 3 ปีนับแต่วันที่ 20 มกราคม 2512 ถึงวันที่ 20 มกราคม 2515 และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาเช่าว่า 1. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่า เมื่อครบอายุสัญญาแล้วต่ออายุสัญญาอีก3 ปี 2. ค่าเช่า ค่าเช่าล่วงหน้า กินเปล่าเหมือนเดิม 3. ถ้าทางการไม่ให้รื้อถอนหรือเรียกคืน ผู้ให้เช่ายอมให้ต่อสัญญา 3 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว ได้มีการต่อสัญญาเช่าอีก 3 ปีครบกำหนดวันที่ 20 มกราคม 2518 โจทก์ไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีกโดยเห็นว่าจำเลยมีสิทธิขอต่อสัญญาเช่าตามหมายเหตุท้ายสัญญาได้เพียงครั้งเดียวมีกำหนด 3 ปี ส่วนจำเลยเห็นว่าตราบใดที่ทางราชพัสดุยังมิได้ให้รื้อถอนบ้านหรือเรียกที่ดินคืน โจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยครั้งละ3 ปีตลอดไป คดีมีปัญหามาสู่ศาลฎีกาประเด็นเดียวว่า หมายเหตุต่อท้ายสัญญาเช่าดังกล่าวมีความหมายว่าอย่างไร ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความในหมายเหตุต่อท้ายสัญญาเช่ามีความหมายไม่ชัดแจ้ง อาจตีความได้เป็นสองนัย นัยหนึ่งก็คือว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกแล้ว หากว่าทางราชพัสดุยังมิให้รื้อถอนบ้านหรือเรียกที่ดินคืน โจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 3 ปีเพียงครั้งเดียว ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมา อีกนัยหนึ่งก็คือเมื่อโจทก์ต่อสัญญาเช่าให้จำเลย3 ปี ตามหมายเหตุต่อท้ายสัญญาข้อ 1 แล้ว หากว่าทางราชพัสดุยังมิได้รื้อถอนบ้านหรือเรียกที่ดินคืน โจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 3 ปีตามหมายเหตุข้อ 3 เพียงครั้งเดียว หาใช่ว่าโจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยครั้งละ 3 ปีตลอดไปดังที่จำเลยฎีกาไม่ เมื่ออาจตีความได้ทั้งสองนัยดังกล่าว กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11ซึ่งบัญญัติให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น กล่าวคือ จะต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลย โจทก์จึงต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 3 ปีอีกครั้งหนึ่ง นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม2518 ถึงวันที่ 20 มกราคม 2521 แต่ระยะเวลาดังกล่าวได้ล่วงเลยมาแล้วและปรากฏตามสำนวนว่า จำเลยอยู่ในบ้านเช่าที่พิพาทตลอดระยะเวลาที่โจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีกครั้งหนึ่งตามข้อวินิจฉัยดังกล่าวสิทธิของจำเลยที่จะอยู่ในบ้านเช่าตามสัญญาเช่าจึงหมดสิ้นลงแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในบ้านเช่าต่อไป ศาลฎีกาเห็นพ้องกับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในผลแห่งคดี แต่ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,400 บาท ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2518 เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายออกจากห้องพิพาทนั้น เมื่อโจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จนถึงวันที่ 20 มกราคม 2521จึงให้ถือค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์พิพากษานั้นเป็นค่าเช่าไปจนถึงวันที่ 20มกราคม 2521 ต่อจากนั้นจึงถือเป็นค่าเสียหาย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน เว้นแต่ค่าเสียหายให้เป็นค่าเช่าดังที่ได้วินิจฉัยมาข้างต้นแล้ว ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ" ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1477/2521 นางสุนีย์ วรณะรัตน์ โจทก์ นายสุพจน์ พจน์นันทวานิช จำเลย