คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1297/2524

ฟ้องขับไล่ผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง เพราะไม่ใช่คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรืออาศัย กรณีไม่เข้าเกณฑ์ห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าห้องพิพาทระบุว่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจำเลยและลงลายมือชื่อเจ้าของเดิมเป็นผู้รับเงินด้วย เป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แล้วจำเลยย่อมอ้างการเช่ายันต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมได้ โจทก์อ้างว่าเจ้าของเดิมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โดยโจทก์มิได้ตั้งรูปคดีว่าเจ้าของเดิมได้เลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะนำสืบและศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 การเช่าห้องพิพาทเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนโดยเก็บล่วงหน้าของทุกเดือนซึ่งกำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ โจทก์ให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องพิพาทเมื่อวันที่ 15กุมภาพันธ์ 2522 และทางไปรษณีย์ได้จัดการส่งหนังสือให้จำเลยตามใบตอบรับและแบบแจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อวันที่ 20กุมภาพันธ์ 2522 และโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2522 การบอกกล่าวของโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ให้โอกาสจำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามกฎหมาย การบอกกล่าวของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองร่วมกันเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 2335 และห้องแถวเลขที่ 77 ตำบลมาบตาพุด อำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยองซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินแปลงนี้โดยโจทก์ซื้อมาจากนายประทวน เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2522 จำเลยทั้งสามอาศัยอยู่ในห้องแถวดังกล่าวก่อนที่โจทก์จะรับโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่าจากเจ้าของเดิม เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์มาแล้ว โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบและให้จำเลยและบริวารขนย้ายครอบครัวออกไปจากห้องของโจทก์ จำเลยรับว่าจะขนย้ายออกไปแต่กลับเพิกเฉยเสีย ก่อนฟ้องโจทก์และทนายโจทก์ได้มีหนังสือเตือนให้จำเลยทั้งสามขนย้ายครอบครัวออกไป จำเลยไม่ยอมรับหนังสือบอกกล่าวบัดนี้ล่วงเลยกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวของทนายโจทก์แล้ว การที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องของโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไป จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์จะเป็นเจ้าของที่ดินและห้องแถวตามฟ้องหรือไม่ จำเลยไม่ทราบไม่รับรอง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยเช่าห้องแถวจากผู้มีชื่อ ขณะนี้ยังไม่ครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์ จำเลยไม่เคยได้รับคำบอกกล่าวใด ๆ จากโจทก์ คำบอกกล่าวตามฟ้องไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยพร้อมด้วยบริวารออกจากที่ดินและห้องแถวพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ตั้งรูปคดีมาในลักษณะที่ว่าจำเลยอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิดสิทธิของโจทก์ จึงมิใช่เป็นคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าหรือผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์ กรณีจึงไม่เข้าเกณฑ์ห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 จำเลยมีสิทธิอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ จำเลยมีใบเสร็จรับเงินค่าเช่าบ้านประจำเดือนเอกสารหมาย ล. 1 ถึง ล. 4 มาแสดง ตามใบเสร็จดังกล่าวได้ระบุว่านายประทวนได้รับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจำเลยที่ 1 และได้ลงลายมือชื่อนายประทวนเจ้าของห้องผู้รับเงินด้วยเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จึงเป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แล้ว จำเลยย่อมอ้างการเช่ายันต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมได้ ที่โจทก์อ้างว่านายประทวนเจ้าของเดิมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้วนั้นโจทก์มิได้ตั้งรูปคดีว่านายประทวนได้เลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะนำสืบและศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 บัญญัติว่า "ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน" ข้อเท็จจริงในคดีนี้ปรากฏว่าการเช่าห้องพิพาทเก็บค่าเช่ากันเป็นรายเดือนโดยเก็บล่วงหน้าของเดือนทุกเดือน ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 โจทก์ได้ให้ทนายความโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2522 และทางไปรษณีย์ได้จัดการส่งหนังสือให้จำเลยตามใบตอบรับและแบบแจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2522 และโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2522 การบอกกล่าวของโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ให้โอกาสจำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามกฎหมาย การบอกกล่าวของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1297/2524 นายธวัช พงษ์คุนากร กับพวก โจทก์ นายกี่ แซ่ลิ้ม กับพวก จำเลย