คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 291/2524

สัญญาให้โจทก์เช่าร้านค้าหนึ่งร้านในสวนสัตว์ดุสิตซึ่งมี4 ร้าน องค์การสวนสัตว์ฯจำเลยเปิดร้านค้าให้เช่าขึ้นอีก 1 ร้านระหว่างที่ร้านหนึ่งในสี่ร้านไม่ยอมออกไป เพื่อให้ผู้ที่ประมูลได้ขายอาหารระหว่างที่องค์การฯฟ้องขับไล่ ไม่เป็นการผิดสัญญาที่ให้โจทก์เช่า

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท จนกวาจะเลิกร้านหมายเลข 5 ศาลอุทธรณ์เห็นว่าจำเลยใช้สิทธิที่มีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ พิพากษาแก้เฉพาะระยะเวลาใช้ค่าเสียหาย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาปัญหาข้อกฎหมายว่าจำเลยเปิดร้านค้าหมายเลข 5 ขึ้น เพื่อให้นายวิรัตน์ เที่ยงตรง เช่าแทนร้านค้าบาร์เขากบที่นายวิรัตน์ประมูลเช่าได้ เพราะนายจรัญ ฮั่นตระกูลผู้เช่าร้านค้าบาร์เขากบอยู่เดิมไม่ยอมย้ายออกไป ซึ่งจำเลยก็ได้ฟ้องขับไล่นายจรัญแล้ว ทั้งประกาศแจ้งความขององค์การสวนสัตว์เรื่องให้เช่าที่ร้านขายอาหารในสวนสัตว์ดุสิต ประจำปี พ.ศ. 2520 ตามเอกสารหมาย จ.1 และสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 22 ก็เป็นเพียงข้อกำหนดให้ผู้เช่าต้องดำเนินงานในร้านค้าให้ถูกต้องตามระเบียบ ฯลฯ หาใช่เป็นเงื่อนไขบังคับมิให้จำเลยเปิดร้านค้าแต่อย่างใดไม่ และตามระเบียบว่าด้วยการให้เช่า ฯลฯ เอกสารหมาย ล.10 ข้อ 3 ก็ให้อำนาจจำเลยกำหนดร้านค้าเพิ่มขึ้นได้ จำเลยจึงใช้สิทธิที่มีอยู่ภายในขอบเขตของกฎหมายโดยสุจริต ไม่ได้กระทำผิดสัญญาไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว มีปัญหาในชั้นฎีกาว่าจำเลยเปิดร้านค้าอาหารหมายเลข 5 เพิ่มขึ้นเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อปี พ.ศ. 2518 โจทก์ประมูลเช่าขายอาหารที่ร้านค้าหน้ากรงเสือของจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 17,750 บาท มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2518 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2519 ทำสัญญาเช่าไว้ตามเอกสารหมาย ล.1 เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยให้โจทก์เช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาวันที่ 19 กรกฎาคม 2520 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จำเลยจะไม่ต่อสัญญาเช่าให้อีกเพราะมีความประสงค์จะเปิดประมูลใหม่ โจทก์ทราบแล้วในวันที่จำเลยแจ้งนั้น ตามเอกสารหมาย ล.3 วันที่ 8 สิงหาคม 2520 จำเลยประกาศแจ้งความตามเอกสารหมาย จ.1 ให้เช่าร้านขายอาหารรวม 4 ร้านของจำเลยในสวนสัตว์ดุสิต เฉพาะร้านค้าหน้ากรงเสือมีผู้เสนอราคาเช่ารวม 4 คน โดยโจทก์เสนอราคาค่าเช่าเดือนละ 28,045 บาท สูงกว่านายเฉลียว สุขเจริญ ซึ่งเสนอราคาค่าเช่าสูงเป็นที่สองในอัตราเดือนละ 27,050 บาท ตามเอกสารหมาย ล.8 ล.7 จำเลยจึงตกลงให้โจทก์เช่าร้านค้าหน้ากรงเสือต่อไปมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2520 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2521 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 เมื่อพิเคราะห์สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.2 แล้วไม่มีข้อตกลงห้ามจำเลยเปิดร้านค้าเพิ่มขึ้นอีกแต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า "สัญญาเช่าหมาย จ.2 ข้อ 22 กำหนดให้ผู้เช่าต้องดำเนินงานในร้านค้าตามเงื่อนไขแจ้งความให้เช่าร้านค้า อันหมายถึงเงื่อนไขตามประกาศแจ้งความเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งข้อความในเอกสารหมาย จ.1 สถานที่ร้านค้ามี 4 ร้านเท่านั้น สวนสัตว์ดุสิตซึ่งเป็นที่ตั้งร้านค้า มีขอบเขตประตูทางเข้าและต้องเสียค่าผ่านประตูหากจำนวนร้านค้ามีมากขึ้นกว่าเดิม ร้านค้าแต่ละร้านที่มีอยู่เดิมจะมีรายได้ลดลง การที่โจทก์เสนอราคาค่าเช่าสูงกว่าขั้นต่ำตามแจ้งความ ก็โดยคาดหมายว่าจะค้าขายมีรายได้ไม่น้อยกว่าราคาค่าเช่าที่เสนอขอเช่า จึงถือได้ว่าจำนวนร้านค้าในขณะทำสัญญาเช่า คู่สัญญายอมรับเอาเป็นสารสำคัญแห่งสัญญาเช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยเปิดร้านค้าที่ 5 ให้ผู้อื่นเข้าทำการค้า เป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์" นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าแจ้งความองค์การสวนสัตว์เรื่องให้เช่าที่ร้านขายอาหารในสวนสัตว์ดุสิตประจำปี 2520 ตามเอกสารหมาย จ.1 มีเพียงว่า ด้วยองค์การสวนสัตว์ประสงค์จะให้เช่าร้านขายอาหารในสวนสัตว์ดุสิต ดังต่อไปนี้ ข้อ 1. สถานที่ร้านค้า 1) ร้านค้าหน้ากรงเสือ2) ร้านค้าหน้าแฮบปี้แลนด์ 3) ร้านค้าศาลาโคล่า 4) ร้านค้าบาร์เขากบข้อ 2 กำหนดราคาค่าเช่าขั้นต่ำของร้านทั้งสี่ร้านไว้ ข้อ 3 กำหนดระยะเวลาเช่ามีกำหนด 1 ปี ข้อ 15 ผู้ประสงค์เช่ามีสิทธิยื่นซองเสนอราคาเช่าได้เพียงรายเดียวและร้านเดียว ข้อ 29 คณะกรรมการเปิดซองสงวนสิทธิในการตัดสินการประกวดราคาที่จะตกลงให้ผู้เสนอราคาสูงสุด หรือจะตกลงกับรายใดรายหนึ่ง หรือไม่ตกลงกับรายใดรายหนึ่งก็ได้ ทั้งนี้จะคำนึงถึงราคาที่เหมาะสม และชื่อเสียงของผู้ยื่นซองประกวดราคาเป็นสำคัญ ส่วนข้ออื่น ๆ เป็นเรื่องกำหนดหน้าที่และข้อห้ามที่ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติและงดเว้น ตามแจ้งความให้เช่าร้านขายอาหารของจำเลยดังกล่าว จึงเป็นเรื่องแจ้งความให้ผู้ประสงค์จะเช่าสถานที่ร้านขายอาหารของจำเลยทราบว่า ในการประมูลเช่าร้านขายอาหารของจำเลยในครั้งนี้ มีร้านอยู่ 4 ร้าน ให้ผู้ประสงค์จะเช่าเลือกเสนอราคาค่าเช่าได้รายละร้านเดียว และจะเสนอราคาค่าเช่าต่ำกว่าอัตราค่าเช่าที่จำเลยกำหนดไว้ไม่ได้ระยะเวลาเช่ามีเพียง 1 ปี และจำเลยสงวนสิทธิที่จะตกลงหรือไม่ตกลงกับผู้เสนอราคาค่าเช่ารายใดรายหนึ่งก็ได้ กล่าวคือ แม้โจทก์จะเสนอราคาค่าเช่าสูงกว่าผู้เสนอรายอื่น จำเลยอาจไม่ให้โจทก์เช่าก็ได้ แจ้งความของจำเลยจึงหาใช่เงื่อนไขกำหนดจำนวนร้านขายอาหารของจำเลยว่าจะต้องมีเพียง 4 ร้าน และคู่สัญญายอมรับเอาแจ้งความของจำเลยเป็นสารสำคัญแห่งสัญญาเช่าหมาย จ.2 ด้วยดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไม่ดังนั้นการที่จำเลยเปิดร้านค้าหมายเลข 5 เพิ่มขึ้นอีก 1 ร้าน เพื่อให้นายวิรัตน์เที่ยงตรง เช่าแทนร้านค้าบาร์เขากบที่นายวิรัตน์ประมูลเช่าได้ แต่นายจรัญ ฮั่นตระกูลผู้เช่าร้านค้าบาร์เขากบอยู่เดิม ไม่ยอมย้ายออกไป จึงเป็นอำนาจของจำเลยที่ชอบจะกระทำได้ ไม่เป็นการผิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยหมาย จ.2 และจะต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับ ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 1,500 บาท" ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 291/2524 นายสุบิน ภาคกาย โจทก์ องค์การสวนสัตว์ฯ จำเลย