คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2626/2525

การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) นั้น อาจทำได้โดยสมบูรณ์ด้วยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ ซึ่งเป็นการทำตามแบบของกฎหมายประการหนึ่ง กับกระทำการโอนโดยข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 ซึ่งไม่ต้องมีแบบอีกประการหนึ่ง แม้โจทก์จะมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาท และผู้ขายทำหนังสือมอบอำนาจให้ไปจดทะเบียนโอนกับมอบหลักฐานเกี่ยวกับภาษีบำรุงท้องที่ทุกฉบับให้โจทก์ไว้ก็ตามเมื่อโจทก์ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และยังมิได้เข้าครอบครองยึดถือที่พิพาท โจทก์จึงยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งอยู่ในที่พิพาทนั้น

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินตาม น.ส.๓ เลขที่ ๖๔๓, ๑๐๗๖, ๑๐๗๗และ ๑๐๗๘ จากนายยิ้ม เหลืองทอง ราคา ๘๗,๕๐๐ บาท ได้ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญาแล้ว โดยนายยิ้มได้มอบสิทธิในที่ดินและส่งมอบ น.ส.๓ ดังกล่าวให้แก่โจทก์ด้วย นายยิ้มได้ให้จำเลยเข้าอาศัยทำการเพาะปลูกและลงแรงบุกเบิกให้เตียนโดยไม่คิดค่าเช่าเป็นเวลา ๓ ปี โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยใช้ที่ดินของโจทก์อีกต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การว่าโจทก์จะซื้อที่ดินตามฟ้องจริงหรือไม่จำเลยไม่ทราบและไม่รับรอง หากซื้อจริงก็เป็นโมฆะเพราะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่โจทก์รับมอบ น.ส.๓ ไม่ทำให้โจทก์ได้สิทธิครอบครอง และโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทในฐานะผู้แทนและบริวารของบริษัทอุดรสหสิน จำกัด โดยสงบเปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า ๑๐ ปีแล้ว บริษัทดังกล่าวย่อมได้สิทธิครอบครอง หากที่พิพาทเป็นของนายยิ้ม บริษัทอุดรสหสิน จำกัด หรือจำเลยเข้าแย่งการครอบครองเกิน ๑ ปี ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นฟังว่า โจทก์มีสิทธิในที่พิพาทดีกว่าจำเลย คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ พิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ฟังว่าสิทธิครอบครองในที่พิพาทยังไม่โอนมายังโจทก์โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ที่พิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๑๘ แยกเป็นสี่แปลง เป็นของนายยิ้ม เหลืองทอง นายยิ้มได้ขายที่พิพาทให้โจทก์เป็นเงิน ๘๗,๕๐๐ บาท โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๕ พร้อมกับทำหนังสือมอบอำนาจให้โจทก์เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนแก่ตน ตามเอกสารหมาย จ.๑๓ ทั้งมอบหลักฐานเกี่ยวกับภาษีบำรุงท้องที่ทุกฉบับให้แก่โจทก์ไว้ ขณะซื้อที่พิพาทจำเลยครอบครองที่พิพาทอยู่โดยนายยิ้มให้จำเลยอาศัยทำกินมา ๓ ปี ซึ่งตรงกำหนดแล้วโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่พิพาท จำเลยไม่ยอมออก และวินิจฉัยว่าโจทก์ยังมิได้เข้าครอบครองยึดถือที่พิพาท คงยึดถือแต่หนังสือสัญญาและใบมอบอำนาจรวมทั้งหลักฐานการเสียภาษีต่าง ๆ ไว้เท่านั้น ทั้งโจทก์ยังมิได้จดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นย่อมทำได้โดยสมบูรณ์ด้วยการทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๔ ทวิประการหนึ่งซึ่งเป็นการกระทำตามแบบของกฎหมาย กับกระทำการโอนโดยข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๗,๑๓๗๘ อีกประการหนึ่งซึ่งไม่ต้องมีแบบอยู่ในตัว เมื่อโจทก์ยังมิได้จดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และยังมิได้เข้าครอบครองยึดถือที่พิพาท โจทก์จึงยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในที่พิพาทโดยทางใดทางหนึ่งเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2626/2525 นายพงษ์นรินทร์ เหลืองทอง โจทก์ นายบรรจง จีระชาติญานุกูล จำเลย