คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2264/2528

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วย เมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญา แต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวด ๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับเงินและออกใบเสร็จรับเงินให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ผู้ผิดสัญญา

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยโดยผ่อนชำระเป็นงวด ๆ จำเลยสัญญาว่าจะปลูกบ้านให้แล้วเสร็จภายใน ๙๐ วันนับแต่วันทำสัญญาโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยรวม ๔ งวดรวมเป็นเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท จำเลยปลูกบ้านไม่แล้วเสร็จตามสัญญา โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ให้จำเลยคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยสัญญาแก่โจทก์ว่าจะปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายใน ๙๐ วัน โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาชำระเงินแต่ละงวดไม่ครบตามที่ระบุในสัญญาจำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ได้ชำระไว้แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมด้วยที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๑ ไม่มีข้อสัญญาปลูกบ้านให้แล้วเสร็จภายใน ๙๐ วันนับแต่วันทำสัญญา ดังนี้ โจทก์จะต้องห้ามมิให้นำสืบเพิ่มเติมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ หรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยดังกล่าวนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยจะต้องสร้างบ้านในที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายจากจำเลยให้เสร็จ และโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่โจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๓ และโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยไปบางส่วนแล้ว เป็นเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท จำเลยจึงมีหนี้ที่จะต้องชำระตอบแทนแก่โจทก์คือต้องสร้างบ้านและส่งมอบให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งตามปกติจะต้องกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยมิฉะนั้นจำเลยจะสร้างบ้านให้เสร็จเมื่อไรก็แล้วแต่ความพอใจของจำเลย อาจจะเป็น ๑๐ ปี หรือ ๒๐ ปีก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ เกี่ยวกับเรื่องที่กำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อไรนั้น โจทก์ก็ได้กล่าวอ้างไว้ในฟ้องแล้ว แม้จะไม่ปรากฏในสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ก็ตาม กรณีเช่นนี้โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบเกี่ยวกับกำหนดเวลาที่จำเลยสัญญาว่าจะปลูกบ้านและให้โจทก์เข้าอยู่อาศัยได้ภายใน ๙๐ วันนับแต่วันทำสัญญาได้ เพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่อย่างใด แต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ กรณีจึงไม่ต้องห้ามตามบทบัญญัติมาตรา ๙๔ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งแต่ประการใดแม้โจทก์จะชำระเงินค่าที่ดินพร้อมบ้านให้จำเลยเพียง ๙๐,๐๐๐ บาท ไม่ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาก็ตาม แต่จำเลยก็รับเงินไว้ตามใบเสร็จรับเงินและใบรับเอกสารหมาย จ.๓ ถึง จ.๕ จึงถือได้ว่าโจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญทั้งการชำระเงินงวดสุดท้ายตามสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๓ ก็มิได้กำหนดวันชำระกันไว้ด้วยจากวันทำสัญญาคือวันที่ ๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๓ จนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาคือวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๒๔ เป็นเวลา ๑ ปีเศษ จำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้เสร็จ จึงถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ แล้วคู่สัญญาคือโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๙๑ จำเลยจึงต้องคืนเงินจำนวน ๙๐,๐๐๐ บาทแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2264/2528 นางวิมล ปัตเมฆ โจทก์ บริษัทพงศ์สุดา จำกัด จำเลย