คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2170/2529

โจทก์มีหนังสือแสดงความจำนงจะซื้อที่ดินและสอบถามราคาที่ดินด้วยว่า จำเลยมีความประสงค์จะขายที่ดินให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าในราคาตารางวาละเท่าใด เพื่อโจทก์จะได้เตรียมเงินไว้ซื้อให้ถูกต้อง หนังสือตอบของจำเลยมีความว่าหากโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินให้ไปทำความตกลงกับจำเลยให้เสร็จสิ้นภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ และแจ้งไปด้วยว่า จำเลยจะขายในราคาตารางวาละ 1,300 บาท หากพ้นกำหนดเวลาแล้ว จำเลยจะถือว่าโจทก์สละสิทธิ์ที่จะซื้อที่ดินพิพาทเมื่อโจทก์ไม่สนองตอบภายในเวลาที่จำเลยกำหนด จึงไม่ผูกพันจำเลยที่จะขายที่ดินให้โจทก์อีกต่อไป

โจทก์ฟ้องว่า เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทโดยมีเงื่อนไขว่าถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาพอสมควร ต่อมาผู้ให้เช่าจะขายที่ดินให้แก่จำเลย โจทก์ขอซื้อที่ดินตามราคาที่จะขายให้แก่จำเลย ผู้ให้เช่าเพิกเฉย หลังจากนั้นจำเลยทำบันทึกถ้อยคำเป็นหลักฐานต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่า หากผู้เช่าจะมาขอแบ่งซื้อที่ดินตามขอบเขตที่เคยเช่า จำเลยไม่ขัดข้อง และได้ซื้อที่ดินจากผู้ให้เช่าในราคาตารางวาละ ๕๖๕.๙๗ บาท เมื่อโจทก์ขอซื้อที่ดินจากจำเลยจำเลยจะขายให้ในราคา ๑,๓๐๐ บาท ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยให้การว่าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะซื้อที่ดินก่อนบุคคลอื่น เป็นข้อตกลงต่างหากจากสัญญา ไม่ผูกพันจำเลย บันทึกที่จำเลยทำไว้เป็นคำรับรองของจำเลยต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ไม่ใช่ต่อโจทก์ จำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า บันทึกถ้อยคำที่จำเลยให้ไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เป็นการปฏิเสธสิทธิการเช่าที่ดินของโจทก์กับพวกโดยยืนยันว่าผู้ให้เช่าได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว ขณะทำบันทึกถ้อยคำจำเลยรู้ว่าผู้เช่าที่ดินที่จำเลยจะขายให้มีทั้งผู้มีสิทธิและไม่มีสิทธิที่จะขอซื้อที่ดินได้ก่อน จำเลยคงไม่ตกลงที่จะขายให้ในราคาที่ซื้อมาจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นราคาทุน โจทก์ทราบดีว่าตามบันทึกถ้อยคำดังกล่าวจำเลยไม่มีหน้าที่ที่จะต้องขายที่ดินให้ในราคาที่ซื้อมาจากผู้ให้เช่า เมื่อให้ทนายความมีหนังสือไปยังจำเลยแสดงความจำนงขอซื้อที่ดิน จึงมิได้ยืนยันขอซื้อในราคาดังกล่าว ตรงกันข้ามกลับสอบถามไปว่า จะขายที่ดินให้ในราคาตารางวาละเท่าใด เพื่อโจทก์จะได้เตรียมเงินไว้ซื้อได้ถูกต้อง ไม่แสดงถึงการเกี่ยงเรื่องราคาเลย เมื่อจำเลยเสนอขายในราคาตารางวาละ ๑,๓๐๐ บาท กำหนดให้ไปทำความตกลงให้เสร็จสิ้นภายใน ๑๕ วัน โจทก์ไม่สนองตอบภายในเวลาที่จำเลยกำหนด จึงไม่ผูกพันจำเลยที่จะขายที่ดินให้โจทก์อีกต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2170/2529 นางนันทา คำภานนท์ ที่ 1 และนางชูศรี นิ่มประมุข ที่ 2 โดยนายสุชีพ บุญเสริม ผู้รับมอบอำนาจ นางจันทร์ สุนทรสัจ ที่ 3 นางจำเนียร นพสมบูรณ์ ที่ 4 และ นางนิ่ม เผือกเนย ที่ 5 โดยนายธวัชชัย สุนทรสัจ ผู้รับมอบอำนาจ โจทก์ นางสำรวย ต้อยสำราญ จำเลย