คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553

ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียม เป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ความจริงโฉนดที่ดินมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่าจะมีที่จอดรถได้กี่คันและตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้ไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขเท่านั้น ความจริงอาคารชุดมีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุข ซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว มิใช่กรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อ อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) จะถือว่าโจทก์และ ด. สำคัญผิดในข้อนี้ไม่ได้ การผิดเงื่อนไขในเนื้อที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมิใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะ เพราะจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมิใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย การผิดเงื่อนไขในจำนวนเนื้อที่ดินจึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายใน 1 ปี นับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลา 10 ปี นับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่เป็นโมฆะ

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 905,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม ไปจากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,364,092 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 905,000บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 มกราคม 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 39/42 และ 39/55 อาคารชุดคิดถึง คอนโดโฮม จากนางดวงพร หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุไว้แต่เพียงว่า โครงการคิดถึง คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5003 ตำบลแสนสุข (หนองมน) อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เท่านั้น จึงเป็นการกระทำที่ผิดเงื่อนไขในสัญญา ส่วนที่จอดรถของอาคารชุดแห่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่าจะมีที่จอดรถได้จำนวนกี่คันและตามแผ่นพิมพ์โฆษณาอาคารชุดก็ไม่ได้ระบุจำนวนรถยนต์ที่จะจอดได้กี่คันไว้เช่นเดียวกัน ที่จอดรถจำนวน 17 คัน คงปรากฏอยู่ในคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารของจำเลยที่ 1 ที่ยื่นต่อเทศบาลตำบลแสนสุขเท่านั้น การที่ความเป็นจริงอาคารชุดแห่งนี้มีที่จอดรถได้เพียง 6 คัน จึงเป็นการปฏิบัติผิดเงื่อนไขที่ขออนุญาตไว้ต่อเทศบาลตำบลแสนสุข ซึ่งทางเทศบาลตำบลแสนสุขก็ได้ดำเนินคดีในส่วนนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นหรือคำโฆษณาที่ให้ไว้แก่ผู้จะซื้อรวมทั้งนางดวงพรแต่อย่างใด อีกทั้งอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ไม่อยู่ในบังคับของการจัดบริเวณที่จอดรถตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2517) จะถือว่าโจทก์และนางดวงพรสำคัญผิดในข้อนี้ย่อมไม่ได้ กรณีคงมีแต่เพียงการผิดเงื่อนไขในข้อเนื้อที่ดินเป็นที่ตั้งอาคารชุดซึ่งไม่ได้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ซึ่งการผิดเงื่อนไขในข้อนี้หาใช่เป็นสาระสำคัญแห่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายอันจะเป็นโมฆะไม่ เพราะนางดวงพรและจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหาใช่ที่ดิน ห้องชุดจึงเป็นทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย และนางดวงพรรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องจากจำเลยที่ 1 เรียบร้อยแล้วโดยมิได้โต้แย้งแต่ประการใดแสดงถึงความพอใจและเต็มใจที่จะรับโอนห้องชุด การผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดิน จึงเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดอันเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งจะต้องบอกล้างภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้หรือภายในเวลาสิบปีนับแต่ได้ทำนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 181 สัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่เป็นโมฆะ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่านางดวงพรประชุมนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2543 และทราบว่าพื้นที่บางส่วนของอาคารชุดแห่งนี้หดหายไปจึงต้องถือว่านางดวงพรทราบเหตุแห่งโมฆียะในวันนั้นอันเป็นเวลาที่นางดวงพรอาจให้สัตยาบันแก่โมฆียะกรรมได้นับแต่นั้น การที่นางดวงพรมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาซื้อขายลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 หรือฟ้องคดีเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2546 ก็ดี ย่อมเป็นระยะเวลาเกินหนึ่งปี นับแต่เวลาที่อาจให้สัตยาบันได้ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553 พันตำรวจโทชาคริต สวัสดี โจทก์ บริษัทคิดถึง คอนโดโฮม จำกัด กับพวก จำเลย