คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4219/2531

โจทก์เช่าซื้อที่ดินพิพาทจาก ป. และชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วแต่การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าซื้อนั้นไม่บริบูรณ์กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ตกเป็นของโจทก์จนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299วรรคหนึ่ง เมื่อ ป. ถึงแก่ความตาย โจทก์ต้องใช้สิทธิเรียกร้องซึ่งมีต่อ ป. ภายในกำหนด 1 ปี นับแต่เมื่อได้รู้หรือควรได้รู้ถึงความตายของ ป. มิฉะนั้นคดีโจทก์ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าซื้อที่ดินจากจ่าสิบเอกปริญญาได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว ต่อมาจึงพบว่าจ่าสิบเอกปริญญาตายจำเลยเป็นผู้จัดการมรดกไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินหรือใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความมรดก ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่19 มกราคม 2516 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28007ตำบลหัวทะเล อำเภอเมืองนครราชสีมา จังหวัดนครราชสีมากับจ่าสิบเอกปริญญา ชำนาญกิจ ปรากฏตามสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.14 โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วตั้งแต่วันที่2 กรกฎาคม 2522 ตามเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.13 โจทก์มิได้เข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่าซื้อ และโจทก์ได้รู้ว่าจ่าสิบเอกปริญญาถึงแก่ความตายเมื่อกลางปี 2524 จำเลยเป็นทายาทของผู้ตายและเป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ที่โจทก์ฎีกาว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2522 โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เช่าซื้อแล้ว การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนเท่านั้นคดีโจทก์ไม่ขาดอายุความนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าซื้อที่ดินเป็นสัญญาซึ่งเจ้าของเอาที่ดินออกให้เช่าและมีคำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นแก่ผู้เช่า โดยมีเงื่อนไขให้ผู้เช่าชำระเงินค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นตกเป็นของผู้เช่าซื้อ แม้โจทก์จะได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วก็ตาม แต่การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าซื้อนั้นไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ตกเป็นของโจทก์จนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายเมื่อจ่าสิบเอกปริญญาถึงแก่ความตาย สิทธิเรียกร้องของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดก แม้จะมีกำหนดอายุความยาวกว่าหนึ่งปีโจทก์ต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายในกำหนดหนึ่งปี นับแต่เมื่อได้รู้หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก โจทก์ได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดกเมื่อกลางปี 2524 และฟ้องคดีเมื่อวันที่4 ตุลาคม 2526 คดีโจทก์จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1754 วรรคสาม" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4219/2531 นาย ทอง สุข เภสัช ชา โจทก์ นาย สม พงษ์ ชำนาญ กิจ จำเลย