คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3128/2532

สัญญาเช่าซื้อที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชัดว่า คู่สัญญาตกลงเช่าซื้อที่ดินพิพาทซึ่งมีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีต ท่อระบายน้ำพร้อม ในราคาตารางวาละ 1,100 บาท ราคาที่ดินซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคดังกล่าวตารางวาละประมาณ 400-500 บาทเท่านั้น แสดงว่าที่ตกลงเช่าซื้อกันเกินเลยไปกว่าราคาแท้จริงตารางวาละ 600-700 บาทก็เพราะคู่สัญญาถือเอาการสาธารณูปโภคดังกล่าวเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาที่จำเลยจะต้องจัดทำให้แล้วเสร็จทันโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อเสร็จด้วย ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยยังไม่ดำเนินการในเรื่องสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองชำระราคาแล้ว ๖๒,๐๐๐ บาท จำเลยนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและให้โจทก์ชำระราคาที่เหลือ แต่ปรากฏว่าที่ดินยังไม่มีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตและท่อระบายน้ำตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งในสภาพดังกล่าวที่ดินมีราคาเพียง ๓๙,๒๐๐ บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้นำเงินส่วนที่เหลือจำนวน ๔๕,๘๐๐ บาทที่จะต้องชำระแก่จำเลยไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดีแล้ว ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อซึ่งมีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตและท่อระบายน้ำพร้อม หากดำเนินการดังกล่าวไม่ได้ก็ให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในสภาพที่เป็นอยู่และคืนเงิที่โจทก์ชำระเกินไป ๒๒,๘๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันผิดสัญญาจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การว่า สัญญาเช่าซื้อไม่ได้ตกลงให้บังคับซื้อที่ดินในราคาใดราคาหนึ่งได้เมื่อผู้ให้เช่าซื้อยังทำสาธารณูปโภไม่เสร็จ โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่เสียหายและไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อซึ่งมีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตและท่อระบายน้ำพร้อมหากดำเนินการดังกล่าวไม่ได้ก็ให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในสภาพที่เป็นอยู่ในราคา ๖๒,๐๐๐ บาท ให้แก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สำหรับปัญหาที่ว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าซื้อที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เอกสารหมาย จ.๒ ข้อ ๑ ระบุชัดว่าคู่สัญญาตกลงเช่าซื้อที่ดินพิพาทตามแผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งมีน้ำ ไฟฟ้าถนนคอนกรีต ท่อระบายน้ำพร้อม ในราคาตารางวาละ ๑,๑๐๐ บาทประกอบกับได้ความจากคำเบิกความของโจทก์และจำเลยที่ ๒ ว่าราคาที่ดินพิพาทที่ไม่มีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีต และท่อระบายน้ำนั้น ประมาณตารางวาละ ๔๐๐ และ ๕๐๐ บาท ตามลำดับเท่านั้นแสดงว่าที่ตกลงเช่าซื้อกันถึงตารางวาละ ๑,๑๐๐ บาท เกินเลยไปกว่าราคาแท้จริงตารางวาละ ๗๐๐ หรือ ๖๐๐ บาท ตามลำดับนั้นก็เพราะคำนึงถึงเมื่อที่ดินพิพาทมีน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตและท่อระบายน้ำพร้อมแล้วนั่นเอง แสดงว่าคู่สัญญาถือเอาการสาธารณูปโภคดังกล่าวเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาที่จำเลยที่ ๑ จะต้องจัดทำให้แล้วเสร็จทันโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อเสร็จด้วย ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้จากทางนำสืบของทั้งสองฝ่ายว่าโจทก์ได้ชำระราคาค่าเช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญาแล้ว แต่ฝ่ายจำเลยยังไม่ดำเนินการในเรื่องสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จเป็นการถาวรแต่อย่างใดเลยฝ่ายจำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องคดีขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญานั้น หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ก็ชอบที่จะต้องลดราคาที่ดินพิพาทลงตามสภาพที่เป็นอยู่จริงคือขาดน้ำ ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตและท่อระบายน้ำ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3128/2532 นายสมชาย สุทธิขาว โจทก์ ห้างหุ้นส่วนจำกัดที่ดินจัดสรรสหพร กับพวก จำเลย