คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4565/2532

โจทก์จำเลยตกลงท้ากันเพียงประเด็นเดียวว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจาก ถ. จริงหรือไม่ และศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจาก ถ. จริงจำเลยจึงเป็นฝ่ายแพ้คดี แต่จำเลยกลับอุทธรณ์ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ถ. สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทยังไม่ครบระยะเวลาตามสัญญา โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจาก ถ. จึงเป็นการซื้อโดยไม่สุจริต ทำให้จำเลยเสียเปรียบโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง โดยจำเลยไม่ได้อุทธรณ์ว่าโจทก์ไม่ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจาก ถ. ตามประเด็นที่ตกลงกัน จึงเป็นอุทธรณ์ในเรื่องนอกประเด็น ต้องถือว่าเป็นเรื่องที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ และให้ชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองรับโอนบ้านและที่ดินจาก ถ. โดยสมคบกันฉ้อฉลและไม่สุจริต จำเลยอยู่ในฐานะอันจะไปจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนโดย ถ. มีข้อสัญญากับจำเลยว่าหากจะขายบ้านและที่ดินดังกล่าวจะต้องแจ้งให้จำเลยทราบเพื่อจะได้มีโอกาสซื้อก่อน และสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนของจำเลยในบ้านและที่ดินยังมีอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ ขอให้ยกฟ้อง ในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงรับข้อเท็จจริงว่า สิ่งปลูกสร้างที่ลึกเกิน ๔ วา ๒ ศอก เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยและยินยอมให้จำเลยรื้อถอนไปได้ และก่อนสืบพยานโจทก์จำเลยตกลงกันว่าจะขอสืบพยานในประเด็นเดียวว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี เมฆขจร จริงหรือไม่ แล้วให้ศาลพิพากษาคดีไปได้ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี เมฆขจร จริง พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านพิพาทและที่ดินพิพาท โดยให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่ลึกจากด้านหน้าเกิน ๔ วา ๒ ศอก ออกไป กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาบฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์จำเลยตกลงท้ากันเพียงประเด็นเดียวว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี เมฆขจร จริงหรือไม่ และศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี เมฆขจรจริง จำเลยจึงเป็นฝ่ายแพ้คดี แต่จำเลยกลับอุทธรณ์ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรีเพื่อปลูกสร้างบ้านมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี เมื่อครบกำหนดแล้ว จำเลยต้องยกบ้านที่ปลูกสร้างให้แก่นางถนอมหรือถนอมศรี แต่จำเลยมีสิทธิที่จะเช่าบ้านดังกล่าวต่อไปอีก ๑๐ ปี สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยมีสิทธิที่จะเช่าอยู่ได้ถึง ๒๐ ปี และจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทยังไม่ครบระยะเวลาตามสัญญา การที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี จึงเป็นการซื้อโดยไม่สุจริตทำให้จำเลยเสียเปรียบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง โดยจำเลยไม่ได้อุทธรณ์ว่าโจทก์ไม่ได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมบ้านพิพาทจากนางถนอมหรือถนอมศรี ตามประเด็นที่ตกลงกันจึงเป็นอุทธรณ์ในเรื่องนอกประเด็น ต้องถือว่าเป็นเรื่องที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ต้องห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๕ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4565/2532 นายราเชนทร์ มโนสุดประสิทธิ์ กับพวก โจทก์ นายหยิ่งเทียง แซ่เจี่ย จำเลย