คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2368/2533

โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตกลงกันตามบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ แม้โจทก์จะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ จ. ไปแล้วในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ก็ยังอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้ รวมตลอดทั้งมีสิทธิได้รับค่าเสียหายจากความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนฟ้องซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๐๑๗, ๓๑๐๑๘แขวงบางบำหรุ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จากจำเลยในราคารวม ๗๕๐,๐๐๐ บาท มีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๒๗ และจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมทางเดินแก่ที่ดินที่ซื้อในที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๐๙๙๑ และ ๓๑๐๑๔ ให้แก่โจทก์ภายใน ๙๐ วัน ต่อมาจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ แต่ไม่ยอมจดทะเบียนภาระจำยอมตามสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่สามารถปลูกสร้างบ้านในที่ดินและนำที่ดินไปใช้เป็นหลักประกันการกู้เงินจากธนาคารได้ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโอนเลขที่ ๓๐๙๙๑, ๓๐๑๑๔ ดังกล่าวเป็นภาระจำยอมถนนทางเดินแก่ที่ดินที่โจทก์ซื้อ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การว่า ตามสัญญาซื้อขายที่ดินมีเงื่อนไขว่า ที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยทั้งสองแปลงต้องใช้ปลูกบ้านอยู่อาศัย ห้ามสร้างเป็นอย่างอื่น โจทก์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไข จำเลยจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๐๙๙๑, ๓๑๐๑๔ เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่๓๑๐๑๗, ๓๑๐๑๘ ของโจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ คำขออื่นให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหาย๑๐,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๐๑๗, ๓๑๐๑๘ ให้แก่นายจีระศักดิ์ สุภัจจาภิชัย ไปแล้วเมื่อวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๕๓๐อำนาจฟ้องและอำนาจในการบังคับคดีของโจทก์ได้ระงับลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามฟ้อง และโจทก์ไม่มีสิทธิได้รับค่าเสียหายดังกล่าวนั้นเห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่า โจทก์ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๐๑๗,๓๑๐๑๘ ให้แก่นายจีระศักดิ์ไปแล้วเมื่อวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๕๓๐ซึ่งเป็นเวลาอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ก็ห้าม แต่ข้อเท็จจริงได้ความแล้วว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ว่า จำเลยยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง และจำเลยก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวด้วยเช่นกัน โจทก์จึงอาศัยสิทธิดังกล่าวเรียกร้องให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงได้ รวมตลอดทั้งความเสียหายเกิดขึ้นก่อนฟ้อง ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๑๐๑๗, ๓๑๐๑๘ อยู่ ดังนี้โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าเสียหาย พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2368/2533 นางวัชรี อติทิพยางกูร โจทก์ นายสว่าง จุฬาพงษ์วนิช จำเลย