คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5928/2533

สัญญาที่สามีของจำเลยทำกับเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิม เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่จำต้องตอบแทนสิ่งใดให้แก่สามีของจำเลย แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัว ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทต้องผูกพันในเรื่องการเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้กับสามีจำเลย เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงบังคับกันได้เพียง3 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่ามาจากเจ้าของเดิมแล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยก็นำค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางตั้งแต่เดือนธันวาคม 2526 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2528 โจทก์ไปรับค่าเช่าถึงเดือนธันวาคม 2527 อันเป็นวันสิ้นสุดสัญญา พฤติการณ์ถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปโดยไม่ทักท้วงไม่ได้ และโจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่หลังจากครบกำหนดสัญญาเพียง 2 เดือนไปถึงจำเลยแจ้งให้ทราบว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปพร้อมกับชำระค่าเสียหายให้ โดยส่งให้จำเลยโดยทางไปรษณีย์ตอบรับไปที่ตึกแถวพิพาทแต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือว่าจำเลยทราบข้อความในหนังสือดังกล่าวแล้วการที่จำเลยอยู่ในตึกแถวที่เช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเท่ากับเป็นการละเมิด หาใช่เป็นการอยู่โดยคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาไม่เช่นกัน โจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยอีก.

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่าและให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 10,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่า จำเลยให้การว่า สามีของจำเลยได้เช่าตึกแถวดังกล่าวจากนางสุขทิพย์ ต่อมาถูกเพลิงไหม้บางส่วน นางสุขทิพย์และนายชุมพลทำสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 22 มิถุนายน 2524 ให้นายอนุชาสามีจำเลยซ่อมแซมตึกแถวให้อยู่ในสภาพเดิม และได้ให้ค่าตอบแทน 40,000บาท แก่นางสุขทิพย์และนายชุมพลแล้วบุคคลทั้งสองยินยอมให้นายอนุชาเช่ารวม 12 ปี ถ้าโจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทจากนางสุขทิพย์ ซึ่งมีนายชุมพลเป็นผู้ซื้อรวมอยู่ด้วย โจทก์กับนายชุมพลจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต้องรับผิดต่อจำเลยซึ่งเป็นภริยานายอนุชาตามสัญญาต่างตอบแทนดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท และให้ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2528 จนกว่าจำเลยและบริวารจะได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวที่เช่าดังกล่าว จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้ว พิพากษากลับยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นางสุขทิพย์ได้ให้นายอนุชาสามีของจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากเจ้าของเดิม และวินิจฉัยว่าแม้สัญญาที่นายอนุชาสามีของจำเลยทำกับเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า แต่โจทก์เป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่สัญญาที่จะต้องตอบแทนสิ่งใดให้แก่นายอนุชาสามีของจำเลยตามสัญญาดังกล่าว อย่างไรก็ตามสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2ก็เป็นสัญญาเช่าอยู่ด้วยในตัว เมื่อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 บัญญัติว่า "อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์..." และในวรรคสองว่า "ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่านาจากนางสุขทิพย์เจ้าของเดิมจึงต้องผูกพันในเรื่องการเช่าที่ นางสุขทิพย์กับพวกทำไว้กับนายอนุชาสามีจำเลยต่อไปตามสัญญาเอกสารหมาย ล.2 แต่สัญญาดังกล่าวนี้ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงบังคับกันได้เพียง 3 ปี เมื่อคู่สัญญากำหนดให้มีผลใช้บังคับกันในวันที่ 1 มกราคม 2525 ครบกำหนดตามสัญญาจึงตรงกับวันที่ 31 ธันวาคม 2527 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา"ก่อนจะครบกำหนด โจทก์ได้มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.1 แจ้งให้จำเลยทราบว่า โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่ามาจากเจ้าของเดิมแล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยก็นำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางตั้งแต่เดือนธันวาคม 2526 เป็นต้นไปจนถึงเดือนพฤษภาคม 2528 แต่โจทก์คงไปรับเงินค่าเช่าดังกล่าวจากสำนักงานวางทรัพย์กลางถึงเดือนธันวาคม 2527 อันเป็นวันสิ้นสุดตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 ที่มีผลใช้บังคับกันได้เท่านั้นพฤติการณ์ของโจทก์ดังกล่าวนี้จะถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ต่อไปโดยไม่ทักท้วงไม่ได้ และโจทก์ได้ให้ทนายความของโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งให้ทราบว่า ได้เตือนให้จำเลยทราบหลายครั้งแล้วว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปพร้อมกับชำระค่าเสียหายให้ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2(1)หนังสือดังกล่าวลงวันที่ 12 มีนาคม 2528 หลังจากครบกำหนดสัญญาตามเอกสารหมาย ล.2 เพียง 2 เดือน และได้ส่งให้จำเลยทางไปรษณีย์ตอบรับไปที่ตึกแถวพิพาท แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือดังกล่าวจึงถือว่าจำเลยได้ทราบข้อความในหนังสือดังกล่าวแล้ว ดังนั้นการที่จำเลยอยู่ภายหลังครบกำหนดวันที่ 1 มกราคม 2528 จึงเท่ากับเป็นการละเมิดหาใช่เป็นการอยู่โดยคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาไม่ การที่จำเลยอยู่ในตึกแถวที่เช่าเป็นการละเมิด มิใช่อยู่โดยอาศัยสิทธิการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์จึงไม่จำเป็นต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยหรือนายอนุชาสามีของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5928/2533 นาง ยุ รี พร ตันติวรอังกูร โจทก์ นาง อภิรมย์ พวงหัตถ์ จำเลย