คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 604/2535

ตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้มีข้อความว่า "การบอกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว" โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อ หรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพร้อมที่ดินไปจากโจทก์ในราคา ๔๖๒,๑๕๐ บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ ๑ งวด งวดละ๓,๖๒๕ บาท จนกว่าจะครบ ๑๒๐ งวด เริ่มชำระงวดแรกเดือนสิงหาคม ๒๕๒๕ งวดต่อไปทุกวันที่ ๑๐ ของเดือนถัดมา ถ้าจำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ ๒ งวดติดต่อกัน โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที จำเลยผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดประจำเดือนพฤศจิกายน ๒๕๒๗ถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๕๒๘ รวม ๔ งวด ติดต่อกัน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแจ้งให้จำเลยทราบแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารพิพาท ขอให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๕๐,๐๐๐ บาท และต่อไปอีกเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท นับถัดจากเดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าซื้อตามฟ้อง โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ จำเลยไม่เคยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อจากโจทก์จำเลยมีภูมิลำเนาอยู่บ้านเลขที่ ๕๐/๑๓ ถนนติวานนท์ ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี โจทก์ก็ทราบดีตามที่ปรากฏในสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังอาคารพิพาทจึงไม่ชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๑,๕๐๐ บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม ๒๕๒๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ ๑สิงหาคม ๒๕๒๕ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพิพาทเลขที่ ๔๐/๘๗๒ ถนนติวานนท์ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี พร้อมที่ดินในราคา ๔๖๒,๑๕๐ บาทชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ ๑ งวด งวดละ ๓,๖๒๕ บาท จนกว่าจะครบ๑๒๐ งวด หากผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ ๒ งวดติดต่อกัน โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันที โจทก์ได้ส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยครอบครองแล้ว หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดเดือนพฤศจิกายน ๒๕๒๗ ถึงเดือนกุมภาพันธ์ ๒๕๒๘ ติดต่อกัน โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา จำเลยก็นำเงินมาชำระให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๒๘ และวันที่ ๒๙ กรกฎาคม ๒๕๒๘ รวม ๖ งวดโจทก์รับไว้และนำคดีมาฟ้องจำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหาย คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยให้ออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ข้อเท็จจริงถือได้ว่าโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยโดยให้นายเคนชัยนำไปปิดไว้ที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารพิพาทที่โจทก์ได้ส่งมอบให้แก่จำเลยเข้าครอบครองขณะทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์แล้ว ดังนั้นเมื่อตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงกันไว้ในข้อ ๑๕ ตามเอกสารหมาย จ.๒ มีข้อความว่า "การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้วเป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว" โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณ ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์ และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทที่เช่าซื้อกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 604/2535 การเคหะแห่งชาติ โจทก์ นายสุพรรณ พลกุล จำเลย