คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1676/2517

ข้อตกลงเรื่องผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลย(ผู้เช่า)ตามสัญญาข้อ 3 ตอนท้าย แม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญาแต่ก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่าจึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คือ ต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยก่อน จึงจะมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ ๔๔๐ โดยได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากนายสมนึกบิดาโจทก์ที่ ๑ เมื่อ พ.ศ. ๒๕๑๔ จำเลยได้เช่าที่ดินดังกล่าวปลูกห้องแถวมาประมาณ ๓๐ ปี สัญญาเช่าเดิมหมดอายุแล้วเมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับโอนที่ดินมา จำเลยได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๑๐๐ บาท จนถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๔ โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป จึงบอกเลิกการเช่า จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกแล้วไม่ยอมออกไปจากที่ดิน ทำให้โจทก์เสียหายวันละ ๑๐๐ บาท ขอให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ ส่งมอบที่ดินคืนกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง ๒,๙๐๐ บาท และต่อไปวันละ ๑๐๐ บาท จนกว่าจะส่งมอบที่ดินให้โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากนายนึกนางหีตบิดามารดาโจทก์เพื่อปลูกอาคารร้านค้า นายนึกนางหีตตกลงให้จำเลยเช่าตลอดไปและถ้านายนึกนางหีตไม่ต้องการให้จำเลยเช่าต่อไปก็ต้องรับซื้อโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างตามราคาท้องตลาด ก่อนนายนึกนางหีตโอนที่พิพาทให้โจทก์ โจทก์ได้รับที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับนายนึกนางหีตสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีเงื่อนไขเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขย่อมฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ ๓๐๐ บาท วันชี้สองสถาน คู่ความแถลงรับกันว่าสัญญาเช่าที่พิพาทปรากฏตามสำเนาท้ายคำให้การเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการเช่าต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ ส่วนค่าเสียหายตกลงให้คิดแต่เดือนมีนาคม ๒๕๑๕ ในอัตราเดือนละ ๓๐๐ บาท ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลย แล้ววินิจฉัยว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว จำเลยได้เช่าที่พิพาทต่อมา เงื่อนไขที่กำหนดให้โจทก์ต้องรับซื้อโรงเรือนได้สำเร็จลุล่วงไปแล้วโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้จำเลยรื้อโรงเรือนออกไปด้วยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท ตั้งแต่เดือนมีนาคม ๒๕๑๕ จนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเป็นอันฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าที่พิพาทเพื่อปลูกโรงเรือนชั่วคราวจากนายนึกนางหีตมีกำหนดเวลาเช่า๓๖ เดือนนับตั้งแต่วันที่ ๑ กันยายน ๒๕๐๖ ตามสำเนาสัญญาเช่าดังกล่าวท้ายคำให้การจำเลย ต่อมาเมื่อกำหนดเวลาเช่าตามสัญญานั้นสิ้นสุดลง และโจทก์ได้รับโอนที่พิพาทจากนายนึกนางหีตมาแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากัน โจทก์ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๔ มกราคม ๒๕๑๕ จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ ๖ มกราคม ๒๕๑๕ ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทภายหลังครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วนั้นถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐) และการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลานี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๖๖ โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกการเช่าเมื่อใดก็ได้โดยบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่าให้รู้ตัวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยซึ่งในกรณีนี้คือ ๑ เดือน ตามที่กำหนดชำระค่าเช่ากัน ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ยังมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา คือไม่รับซื้อโรงเรือนของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่พิพาท โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงเรื่องผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยตามสัญญาเช่าข้อ ๓ ตอนท้ายนั้น แม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญาแต่ก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่า จึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ คือต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยก่อน จึงจะบอกเลิกการเช่าได้ตามฎีกาของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับจำเลยได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1676/2517 นายมนัส พิมลรัตน์ ที่ 1 นางชม้อย พิมลรัตน์ ที่ 2 โจทก์ นายสมัคร ขำสวัสดิ์ จำเลย