คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 53/2546

สัญญาเช่าอาคารที่โจทก์ทำกับจำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าหลังจากเช่าไปแล้ว 1 ปีเศษ ถือว่าโจทก์ประสงค์บอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความตอนใดให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้าน (ตึกแถว) จากจำเลยมีกำหนด 10 ปี ตกลงค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ 7,000 บาท ในวันทำสัญญาเช่าโจทก์ได้วางเงินประกันค่าเสียหายไว้กับจำเลยเป็นเงิน 42,000 บาท โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยจะคืนเงินจำนวนนี้แก่โจทก์เมื่อเลิกเช่าหรือสัญญาสิ้นสุด ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะเช่าตึกแถวดังกล่าวจึงได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยวาจาและได้ทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยไม่ยอมคืนเงินประกันจำนวน 42,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 43,130 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 42,000 บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยโดยในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินประกันความเสียหาย ถ้าหากจำเลยปฏิบัติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดยินยอมให้จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันที จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองตั้งแต่วันทำสัญญา ต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย โดยจำเลยไม่ยินยอม การกระทำของโจทก์เป็นการกระทำผิดต่อข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องเช่าอาคารจากจำเลยเป็นเวลา 10 ปี เมื่อโจทก์เป็นผู้กระทำผิด จำเลยมีสิทธิริบเงินประกันได้ตามข้อสัญญา ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาข้อกฎหมายว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า เมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2541 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่า ต่อมาวันที่ 2 ธันวาคม 2542 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.2 และ จ.3 โดยไม่มีฝ่ายใดผิดข้อสัญญาเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์ผู้เช่าประสงค์จะบอกเลิกสัญญาหลังจากเช่าไปแล้วเป็นเวลา 1 ปีเศษ จึงถือว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยไม่มีข้อความตอนใดที่ให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะบอกเลิกสัญญาได้เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด กรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 53/2546 นาย มนตรี ตรีรัตน์ดิลกกุล โจทก์ นาย ถาวร ประเสริฐศิลป์ จำเลย