คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536

โจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือมิฉะนั้นขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่เมื่อสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ตามสำเนาท้ายฟ้องไม่มีข้อความทำนองว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทแล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปและการที่จำเลยซ่อมแซมตึกแถวดังกล่าวก็เพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าตามฟ้องแย้งจึงเป็นการเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ขายสิทธิการเช่าแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายนั้น จะถือเป็นฟ้องแย้งต่อเมื่อศาลฟังว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2534จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขอให้ยกฟ้องและขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นโดยให้จำเลยเช่าคราวละ 1 ปี และให้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อจากสัญญาเช่าฉบับเดิมต่อไปอีก 8 ปี 2 เดือน ตามสัญญาต่างตอบแทน หรือมิฉะนั้นให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท และต่อมาวันที่ 2 เมษายน 2534 จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งอีกว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำร้องดังกล่าวทั้งสองฉบับ จำเลยอุทธรณ์คำสั่ง ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การของจำเลยฉบับลงวันที่ 2 เมษายน 2534 เฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาแต่เพียงว่า ศาลชั้นต้นชอบที่จะรับฟ้องแย้งของจำเลยตามคำร้องฉบับลงวันที่ 27 มีนาคม 2534ไว้พิจารณาหรือไม่ พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 8 ปี 2 เดือน โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะจำเลยเสียค่าซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 400,000 บาท เป็นค่าตอบแทนการที่จะได้เช่าต่อนั้น ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องที่จำเลยทำกับโจทก์ไม่ปรากฏข้อความว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธินำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาเช่าว่ามีคำมั่นจะให้เช่าต่อแต่อย่างใด ตามคำร้องของจำเลยดังกล่าวระบุเพียงว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกคราวละ 1 ปี จำเลยจึงซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเท่านั้น ไม่มีข้อความทำนองว่าโจทก์ตกลงกับจำเลย ให้จำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาท แล้วโจทก์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปแต่อย่างใด จึงเป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยซ่อมแซมตึกแถวพิพาทเพื่อความสะดวกแก่การค้าขายหรืออยู่อาศัยอันเป็นประโยชน์แก่จำเลยเท่านั้น การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นการเช่าธรรมดาไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538จำเลยจะมาฟ้องบังคับให้โจทก์จดทะเบียนหาได้ไม่ จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์ปฏิบัติตามคำมั่นที่จะขายสิทธิการเช่าแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลยนั้น คำร้องฉบับแรกอ้างว่าโจทก์มีสิทธิในตึกแถวพิพาทสมบูรณ์แล้ว แต่ตามคำร้องของจำเลยฉบับหลัง ซึ่งศาลอุทธรณ์สั่งให้รับคำร้องเฉพาะเรื่องอำนาจฟ้องแล้วนั้น มีข้อความว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิในตึกแถวพิพาท เพราะไม่ได้เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากราชพัสดุคำร้องของจำเลยทั้งสองฉบับจึงขัดกัน ทั้งฟ้องแย้งข้อนี้ของจำเลยเป็นการขอให้บังคับโจทก์ต่อเมื่อศาลฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์จำเลยไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน จึงเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไขและเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงชอบที่จะไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อนี้ด้วย" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3919/2536 นาย บุญ ชัย จึงจินต์ เจริญ โจทก์ นาย สม เกียรติ ยก ทอง มา จำเลย