คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5197/2539

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัท ท. แล้วต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะขายสิทธิตามสัญญาดังกล่าวให้แก่โจทก์และบริษัท ท. ได้โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว แต่เนื้อที่ที่ดินขาดไปจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยทำไว้กับบริษัทท. จำนวน 87 ตารางวา ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวบริษัทท. ตกลงว่าให้คิดราคาตารางวาละ 4,000 บาท และ ท. ได้คืนเงินค่าที่ดินที่ขาดให้แล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมาจากจำเลยก็ต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างจำเลยกับบริษัท ท.ด้วยเมื่อโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินที่ขาดไปแล้วก็จะมาเรียกเอาเงินค่าที่ดินที่ขาดจากจำเลยซึ่งมิใช่ผู้ขายที่ดินให้โจทก์อีกไม่ได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัดเนื้อที่ประมาณ 500 ตารางวา ขณะทำสัญญาที่ดินดังกล่าวยังไม่มีการรังวัดแบ่งแยก ต่อมาวันที่ 18 สิงหาคม 2533 จำเลยได้ขายสิทธิการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์ราคาตารางวาละ12,411,764 บาท เป็นเงิน 6,329,999.60 บาท วันดังกล่าวจำเลยรับเงินจากโจทก์ไปจำนวน 500,000 บาท และโจทก์ได้ชำระให้จำเลยอีกเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2533 จำนวน 4,198,000 บาท ส่วนที่เหลือทั้งหมดโจทก์จะชำระให้บริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด จำเลยให้สัญญากับโจทก์ว่าหากรังวัดที่ดินแล้วจำนวนเนื้อที่เกินหรือขาดก็จะจ่ายเงินเพิ่มหรือลดลงตามส่วนนอกเหนือจากที่บริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด ได้จ่ายเพิ่มหรือลดลงให้ในราคาตารางวาละ 4,000 บาท ต่อมาวันที่ 28 พฤษภาคม 2535บริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด ได้รังวัดที่ดินและนัดโอนกรรมสิทธิ์ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่ 423 บาท ตารางวาขาดไป 87 ตารางวา บริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด คืนเงินให้โจทก์ในอัตราตารางวาละ 4,000 บาท โจทก์รับโอนที่ดินโดยให้นางสาวสุนีย์ แซ่ตั้ง พี่สาวโจทก์ลงชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วย โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์ในอัตราตารางละ 8,411,762 บาท เป็นเงิน 731,823.46 บาท จำเลยขอผัดผ่อนเรื่อยมา ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 731,823.46 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ต้องชดใช้เงินคืนโจทก์เพราะจำเลยไม่เคยสัญญากับโจทก์ว่าหากรังวัดที่ดินแล้วที่ดินเกินหรือขาดจะจ่ายเงินเพิ่มหรือลดลงตามส่วน เนื่องจากการขายสิทธิการเป็นผู้รับโอนที่ดินดังกล่าวเป็นการขายเหมาเป็นเงิน 4,698,000 บาทและโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนจากจำเลย เพราะขณะที่จำเลยขายสิทธิการเป็นผู้รับโอนที่ดินให้โจทก์นั้น โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวมีความชำรุดบกพร่องเรื่องจำนวนเนื้อที่ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 731,823.46 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่จำเลยฎีกาข้อแรกว่า ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 เป็นการขายสิทธิในการเป็นผู้รับโอนที่ดินไม่ใช่การขายที่ดินจะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาใช้บังคับไม่ได้นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นเรื่องจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด แล้วต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาจะขายสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ และบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด ได้โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว แต่ปรากฏว่าเนื้อที่ที่ดินขาดไปจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยทำไว้กับบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจจำกัด จำนวน 87 ตารางวา ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด ตกลงว่าให้คิดราคาตารางวาละ4,000 บาท โจทก์ก็รับในคำฟ้องว่าบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัดได้คืนเงินค่าที่ดินที่ขาดในราคาตารางวาละ 4,000 บาท ให้แล้วดังนั้น เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมาจากจำเลยก็ต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยกับบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด ด้วย และเมื่อโจทก์ได้รับค่าที่ดินที่ขาดไปจากบริษัทเทพารักษ์ธุรกิจ จำกัด แล้วก็จะมาเรียกเอาเงินค่าที่ดินที่ขาดจากจำเลยซึ่งมิใช่ผู้ขายที่ดินให้โจทก์อีกไม่ได้ เว้นแต่จำเลยจะตกลงกับโจทก์ต่างหากกรณีไม่ต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466" พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5197/2539 นาย สม ชาติ แซ่ ตั้ง โจทก์ นาย ประทีป บุญ ญาวานิชย์ จำเลย