คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 491/2540

ก่อนโจทก์เข้าอยู่ตามสัญญาเช่าจำเลยให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้จ่ายเองโจทก์ได้ดำเนินการซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทแล้วเสร็จโดยใช้เวลา1ปีเศษสิ้นค่าใช้จ่ายประมาณ2ล้านบาทจึงแสดงว่ามีการตกลงให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทจริงและการซ่อมแซมดังกล่าวมิใช่เพียงเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยทรัพย์ของโจทก์เท่านั้นหากแต่เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ทำให้ตึกแถวพิพาทมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วยสัญญาเช่าดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เอกสารสัญญาเช่าในคดีนี้เป็นสัญญาสำเร็จรูปของจำเลยที่ได้จัดพิมพ์เป็นแบบทั่วไปที่ใช้ในกิจการของจำเลยซึ่งข้อตกลงบางข้อที่ได้จัดพิมพ์ไว้สำเร็จรูปนี้โจทก์และจำเลยก็มิได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกันเช่นข้อ19เรื่องทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตกลงกันใช้เป็นที่อยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาตจากจำเลยเป็นหนังสือและโจทก์ต้องเสียเงินเพิ่มแต่จำเลยก็มิได้โต้แย้งโจทก์ที่ทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าและเรียกเงินเพิ่มเติมแต่อย่างใดดังนั้นแม้สัญญาข้อ6จะระบุว่าทรัพย์สินที่เช่าอยู่ในสภาพปกติและข้อ24ที่ว่าไม่มีข้อตกลงอื่นนอกจากที่ปรากฎในสัญญาหากมีก็ต้องระบุในต้นฉบับสัญญาว่ามีการแก้ไขเพิ่มเติมก็ตามก็เป็นการพิมพ์สำเร็จรูปไว้แล้วที่ไม่อาจถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกันข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยได้มีข้อตกลงจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้อง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถว 3 ชั้น 2 คูหากับจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 12 ปีนับแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2530 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 โดยชำระค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และมีเงื่อนไขว่าก่อนที่โจทก์จะเข้าอยู่อาศัยตามสัญญาเช่าโจทก์จะต้องรับภาระต่อเติมตึกแถวที่เช่าชั้นที่ 3 ใหม่ทั้งชั้น ก่อสร้างห้องน้ำเพิ่มเติม 2 ห้องตกแต่งปูพื้นกระเบื้องในชั้นที่ 2 ปูพื้นหินอ่อนชั้นล่าง ก่อสร้างชั้นลอยของชั้นที่ 1 ก่อผนังกำแพงและทำประตูด้านหลัง และซ่อมแซมตึกแถวส่วนอื่นที่ชำรุดทุกชั้นให้แล้วเสร็จ โดยเสียค่าใช้จ่ายเองและให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย โดยจำเลยจะตอบแทนให้โจทก์เช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลา 12 ปีและจำเลยให้สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งโจทก์ได้ทำการซ่อมแซมต่อเติมตึกแถวดังกล่าวตามเงื่อนไขแห่งสัญญาก่อนที่โจทก์จะเข้าอยู่อาศัยเรียบร้อยแล้วโดยเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินประมาณ 2,000,000 บาท เมื่อโจทก์ได้เข้าอาศัยในตึกแถวดังกล่าวตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ประสงค์จะให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลย แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวเลขที่ 644/1-2 ถนนเพชรบุรี แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวีกรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 12 ปีนับแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2530 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าทรัพย์สินกับจำเลยโดยมีเงื่อนไขและรายละเอียดตามสัญญาเช่าทรัพย์สินท้ายฟ้องจริงจำเลยไม่เคยตกลงเงื่อนไขอื่นนอกเหนือจากนี้กับโจทก์เรื่องที่โจทก์ต่อเติมซ่อมแซมตึกแถวที่เช่า หากเป็นจริงก็เป็นเรื่องที่โจทก์ทำไปเพื่อประโยชน์ของโจทก์เองโดยเฉพาะ จึงไม่ผูกพันจำเลย ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใดก็ตามเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คงบังคับได้เพียง 3 ปี โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับเพื่อให้การเช่ามีผลบังคับถึง 12 ปี ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้อง โจทก์ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่644/1-2 ถนนเพชรบุรี แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี กรุงเทพมหานครให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 12 ปี นับตั้งแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2530ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลย ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2529 จำเลยได้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาท 3 ชั้น 2 คูหา เลขที่ 644/1-2ถนนเพชรบุรี แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี (พญาไท) กรุงเทพมหานครมีกำหนดเวลาการเช่า 12 ปี นับแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2530 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2542 ชำระค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมาย จ.2 หรือ จ.9 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าจำเลยตกลงจะจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนายกานต์ โกสินทรกุล สามีโจทก์เบิกความ ความว่า ก่อนโจทก์เข้าอยู่ตามสัญญาเช่า จำเลยให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้จ่ายเอง แล้วจำเลยจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนด 12 ปี และโจทก์ได้ดำเนินการซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทแล้วเสร็จโดยใช้เวลา1 ปีเศษ สิ้นค่าใช้จ่ายประมาณ 2 ล้านบาทเศษ โดยโจทก์มีนายเกียรติยศ ลีลาเลิศโสภณ ซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นพยานเบิกความสนับสนุนว่าเมื่อประมาณเดือนมิถุนายน 2529นายกานต์ได้ติดต่อให้พยานซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมาก โดยซ่อมแซมตั้งแต่ชั้นที่ 1 จนถึงชั้นที่ 3บริเวณดาดฟ้าปูพื้นหินอ่อนแทนพื้นหินขัด ฉาบปูนฝาผนังก่อกำแพงใหม่ ซ่อมแซมฝ้าเพดานชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 3 ทำบันไดใหม่ตั้งแต่ชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 3 ทำบันไดเหล็กชั้นดาดฟ้า ทำราวบันไดใหม่ปูกระเบื้องชั้นที่ 2 ปูปาร์เกต์ชั้นที่ 3 เฉพาะทางเดินปูกระเบื้องและทำห้องครัวใหม่ ทำห้องพักชั้นดาดฟ้าเพิ่มเติม ทำห้องน้ำใหม่1 ห้องในชั้นที่ 1 ทำห้องน้ำเพิ่ม 1 ห้องบนชั้นที่ 2 และทำห้องน้ำเพิ่ม 2 ห้องบนชั้นที่ 3 ฉาบปูนด้านหน้าของอาคารทุกชั้น ทำหน้าต่างเพิ่มในชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 เดินสายไฟฟ้าใหม่ทั้งอาคาร ทำท่อประปา ท่อระบายน้ำและทาสีตึกแถวพิพาทใหม่ ใช้เวลาซ่อมแซมนาน 1 ปี เมื่อพิจารณากำหนดเวลาเช่า 12 ปี ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมาย จ.2 หรือ จ.9 ประกอบกับระยะเวลาวันเดือนปีที่ทำสัญญาเช่าห่างจากวันเริ่มต้นนับเวลาเช่าเป็นเวลาประมาณ 1 ปี 4 เดือน ซึ่งสอดคล้องกับกิจการงานที่ต้องซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงที่สินค้าใช้จ่ายประมาณ 2,000,000 บาทเศษ และเวลาที่ใช้ซ่อมแซมนาน 1 ปี ส่อแสดงให้เห็นว่ามีการตกลงให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทจริงและการซ่อมแซมดังกล่าวมิใช่เพียงเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยทรัพย์ของโจทก์เท่านั้นหากแต่เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ทำให้ตึกแถวพิพาทมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วยจำเลยจึงน่าจะต้องมีข้อตกลงตามที่โจทก์อ้างเป็นการตอบแทนอันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ส่วนจำเลยไม่มีพยานหลักฐานใดนำสืบหักล้าง การซ่อมแซมตึกแถวพิพาทของโจทก์ เพียงแต่กล่าวอ้างว่าจำเลยไม่เคยมีข้อตกลงดังที่โจทก์อ้าง เนื่องจากสัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมาย จ.2 หรือ จ.9 ข้อ 6 มีข้อความระบุว่าทรัพย์สินที่เช่าอยู่ในสภาพปกติ และข้อ 24 ระบุว่าไม่มีข้อตกลงอื่นนอกจากที่ปรากฎในสัญญานี้ หากมีก็ต้องระบุในต้นฉบับสัญญานี้ว่ามีการแก้ไขเพิ่มเติมนั้น เห็นว่า สัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมาย จ.2 หรือ จ.9 เป็นสัญญาสำเร็จรูปของจำเลยที่ได้จัดพิมพ์เป็นแบบทั่วไปที่ใช้ในกิจการของจำเลย ซึ่งข้อตกลงบางข้อที่ได้จัดพิมพ์ไว้สำเร็จรูปนี้ โจทก์และจำเลยก็มิได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกัน เช่น ข้อ 19 เรื่องทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตกลงกันใช้เป็นที่อยู่อาศัย ต้องได้รับอนุญาตจากจำเลยเป็นหนังสือและโจทก์ต้องเสียเงินเพิ่ม แต่จำเลยก็มิได้โต้แย้งโจทก์ที่ทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าและเรียกเงินเพิ่มแต่อย่างใด ดังนั้นสัญญาข้อ 6 และข้อที่ 24 ที่พิมพ์สำเร็จรูปไว้แล้วก็อาจไม่ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกันได้พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักน่าเชื่อถือมากกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ชอบแล้วศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 491/2540 นาง กรรณิกา โกสินทรกุล โจทก์ บริษัท นายเลิศ จำกัด จำเลย