คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2542

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 กำหนดว่า ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 167 ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 167 ตารางวา มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมา เมื่อต่อมาปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบตามจำนวนที่ตกลงกัน และโจทก์จำเลยจดทะเบียนซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่แท้จริง โจทก์จึงเรียกร้องให้จำเลยชำระเงินได้เท่าเพียงตามจำนวนเนื้อที่ที่แท้จริง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เนื้อที่ ๑๖๗ ตารางวา เป็นเงินจำนวน ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยวางมัดจำจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลย ต่อมาจำเลยมีหนังสือบอกกล่าวไปยังโจทก์ว่า เนื้อที่ดินที่ถูกต้องคือจำนวน ๑๒๔ ๑/๑๐ ตารางวา ปัดเป็นเศษคิดเป็น ๑๒๕ ตารางวา คิดคำนวณตามเนื้อที่ดิน ราคาซื้อขายเป็นเงิน ๑๓,๔๗๓,๐๕๓.๗๕ บาท เมื่อหักเงินค่ามัดจำแล้วคงเหลือเงินที่ต้องชำระให้แก่โจทก์ ๑๑,๔๗๓,๐๕๓.๗๕ บาท การบอกกล่าวของจำเลยเป็นการกระทำโดยไม่สุจริตเนื่องจากจำเลยทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินที่จะซื้อขายมีเนื้อที่น้อยกว่า ๑๖๗ ตารางวา ซึ่งการซื้อขายคู่สัญญามีเจตนาตกลงซื้อขายแบบเหมารวมตามสภาพ ทำเลที่ตั้งและสภาพที่แท้จริงของเนื้อที่ที่ปรากฏอาณาเขตของที่ดินไว้ชัดแจ้ง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน ๔,๕๙๐,๖๘๘.๕๐ บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงิน ๔,๕๒๖,๙๔๖.๒๕ บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ ให้ใช้ค่าภาษีอากร ค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินในราคาซื้อขาย ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท ให้ถูกต้องตามกฎหมาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยรับทราบเนื้อที่ดินจำนวน ๑๖๗ ตารางวา ซึ่งจำเลยไม่ได้ตรวจสอบความถูกต้องเพราะเห็นว่ารู้จักกับโจทก์มานานและเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือ จึงตกลงจะซื้อจะขายในราคา ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท ในเนื้อที่ดิน ๑๖๗ ตารางวา ต่อมาหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์แล้ว จำเลยตรวจสอบเนื้อที่ดินที่จะซื้อขาย จึงทราบว่าที่ดินมีเนื้อที่เพียง ๑๒๔ ๑/๑๐ ตารางวา ซึ่งจำเลยได้คิดคำนวณราคาที่ดินเป็นเนื้อที่ ๑๒๕ ตารางวา เป็นเงิน ๑๓,๔๗๓,๐๕๓.๗๕ บาท หักเงินค่ามัดจำที่วางไว้แก่โจทก์จำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกเป็นเงิน ๑๑,๔๗๓,๐๕๓.๗๕ บาท จำเลยจึงชำระเงินเกินไป ๙๗,๐๐๕.๙๙ บาท นอกจากนั้นจำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรเกินไปกว่าที่ตกลงในสัญญา ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน ๑๒๘,๘๖๖.๘๒ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระเงินเสร็จแก่จำเลย โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้โจทก์ชำระเงิน เนื่องจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นการซื้อขายแบบเหมารวมซึ่งจำเลยทราบสภาพ ทำเลที่ตั้ง อาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินอยู่แล้ว ขอให้พิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลย ในการชี้สองสถาน โจทก์และจำเลยตกลงคงเหลือประเด็นพิพาทเพียงว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบเหมาหรือซื้อขายตามเนื้อที่ดินที่เป็นจริง โดยสละประเด็นพิพาทอื่นนอกจากนี้ทั้งหมด ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ ๑ ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ ๑๖๗ ตารางวา ซึ่งพยานโจทก์กับตัวโจทก์เองก็เบิกความสอดคล้องกับพยานจำเลยว่า ในวันทำสัญญาที่ดินพิพาทติดจำนองธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาชุมพร โจทก์จึงนำสำเนาโฉนดเฉพาะหน้าแรกมาให้จำเลยดู ซึ่งในสำเนาโฉนดดังกล่าวระบุว่าที่ดินพิพาทมีจำนวน ๑๖๗ ตารางวา และนอกจากนี้โจทก์ยังได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เข้าใจว่าที่ดินของโจทก์มีเนื้อที่ ๑๖๗ ตารางวา ตามหน้าโฉนด ซึ่งเป็นการเบิกความเจือสมและสอดคล้องกับพยานจำเลย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์ยืนยันกับจำเลยว่า ที่ดินพิพาทมีจำนวน ๑๖๗ ตารางวาจริง ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยเชื่อว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ ๑๖๗ ตารางวา ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๖๘ นั้น ในกรณีที่สัญญามีปัญหาให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ ๑๖๗ ตารางวา โดยไม่ปรากฏข้อความในสัญญาเลยว่าเป็นการซื้อขายแบบเหมาด้วยแล้ว จึงมิอาจตีความในทางที่เป็นผลร้ายแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สุจริตได้ กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน ๑๖๗ ตารางวา ในราคา ๑๘,๐๐๐,๐๐๐ บาท หาใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมาตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อปรากฏต่อมาว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ไม่ครบจำนวนตามที่ตกลงกันและทั้งคู่กรณีได้จดทะเบียนซื้อขายกันแล้วตามเนื้อที่อันแท้จริงโดยคำนวณราคาตามส่วนที่ขาดไป จึงไม่ชอบที่โจทก์จะเรียกร้องฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อีก คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8705/2542 นายสมศักดิ์ รัตนะพิสิฐ โจทก์ นายสุรชิน ตันสูติชล จำเลย