คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3837/2545

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลย โดยชำระราคาให้บางส่วนแล้วส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยส่งมอบให้โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท อันเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวซึ่งจำเลยในฐานะผู้จะขายยังมีหนี้ที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ หนี้ดังกล่าวจึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่โจทก์ครอบครองอยู่ โจทก์จึงชอบที่จะยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้ได้จนกว่าจำเลยจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า10 ปี ซึ่งขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/27 ระบุไว้ว่า แม้สิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความ โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็ยังคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ตนได้พร้อมรับเงินส่วนที่เหลือจากโจทก์ไป

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 แปลง เลขที่ดิน 205 หน้าสำรวจ 772 ตำบลบ้านยาง (บัวทอง) อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ เนื้อที่ 1 ไร่ 92 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 7,000 บาท โดยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินและจำเลยได้รับเงินจากโจทก์ในวันทำสัญญา 4,000 บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระในวันจดทะเบียนโอนที่ดิน ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดบุรีรัมย์ได้ออกโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 และมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปรับโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวแต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งปี 2542 โจทก์ได้ติดต่อทวงถามและมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปรับโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์และรับเงินจำนวน 3,000 บาท จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์และรับเงินจำนวน 3,000 บาท หากจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนภายใน 7 วัน ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า เมื่อปี 2523 จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ 4,000 บาท ได้มอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทำนาต่างดอกเบี้ย โดยไม่มีกำหนดเวลาไถ่คืน และโจทก์เสนอเงื่อนไขว่าหากจำเลยจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวโจทก์จะซื้อในราคา 7,000 บาท โดยโจทก์จะเพิ่มเงินให้อีก 3,000 บาท หากจำเลยไม่ขายจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ จำเลยมีความจำเป็นต้องใช้เงินจึงจำยอมทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ ต่อมาปี 2542 จำเลยได้ไปขอไถ่ที่ดินคืนแต่โจทก์ไม่ยอม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญากู้ยืมเงิน โจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า 10 ปีแล้ว ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรับเงิน 3,000 บาท และไปจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 205 ตำบลบ้านยาง (บัวทอง) อำเภอเมืองบุรีรัมย์ จังหวัดบุรีรัมย์ แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่4 มิถุนายน 2523 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคา7,000 บาท จำเลยได้รับเงินจากโจทก์ในวันทำสัญญา 4,000 บาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทำประโยชน์นับวันทำสัญญาซึ่งโจทก์ก็ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาจนถึงปัจจุบัน ส่วนเงินที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนซึ่งทั้งสองฝ่ายจะได้นัดหมายกันอีกครั้ง ตามเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 11ตุลาคม 2542 ตามเอกสารหมาย จ.3 ให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทพร้อมกับรับเงินที่เหลืออีก 3,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยให้การไม่ชัดแจ้งขัดแย้งกันจึงไม่มีประเด็นเรื่องอายุความนั้น เห็นว่า จำเลยให้การต่อสู้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญากู้ยืมเงิน จึงไม่ถือว่าเป็นคำให้การที่ขัดแย้งกันและในตอนท้ายก็ระบุว่า โจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า 10 ปีแล้ว ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ ดังนี้ แสดงว่า จำเลยได้ยกประเด็นเรื่องอายุความเป็นข้อต่อสู้แล้ว คดีจึงมีประเด็นเรื่องอายุความ ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาข้อกฎหมายตามที่โจทก์ฎีกาในประการต่อมาว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งจำเลยในฐานะผู้จะขายยังมีหนี้ที่จะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ผู้จะซื้อ หนี้ดังกล่าวนี้จึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินคือที่ดินพิพาทที่โจทก์ครอบครองอยู่ฉะนั้น โจทก์จึงชอบที่จะเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้ได้จนกว่าจำเลยจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 241 และกรณีเช่นนี้ตามมาตรา 193/27 ระบุว่าแม้ว่าสิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความแล้ว โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็ยังคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ตนได้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น" พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3837/2545 นาย ทองใบ พันธ์ศรี โจทก์ นาย ทา สมพงษ์ จำเลย