คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2270/2558

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากจำเลย แต่เมื่อตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วปรากฏว่า บ้านปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของผู้อื่นบางส่วน เป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอให้จำเลยคืนเงิน แต่จำเลยไม่คืนเงินให้ ถือได้ว่าโจทก์มีข้อโต้แย้งสิทธิกับจำเลยแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ข้อเท็จจริงรับฟังว่า บ้านพิพาทที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตั้งอยู่บนที่ดินที่ซื้อบางส่วนและบางส่วนตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่น กรณีถือได้ว่าโจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สิน ตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากมิได้มีความสำคัญผิดการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างโดยการแสดงเจตนาเลิกสัญญาแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 892,911.47 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 805,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 605,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2548 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ฟ้องเคลือบคลุมหรือไม่ คำฟ้องโจทก์บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาแห่งมาตรา 172 วรรคสอง ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ได้บรรยายฟ้องว่า บ้านพิพาทรุกล้ำที่ดินของใครนั้น เป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ฎีกาข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า จำเลยส่งมอบการครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เป็นเวลากว่าหนึ่งปีแล้ว ไม่ปรากฏว่ามีบุคคลอื่นฟ้องหรือโต้แย้งว่าโจทก์รุกล้ำที่ดิน โจทก์จึงไม่ได้ถูกรอนสิทธิ ทั้งโจทก์ยังไม่มีการพิสูจน์สิทธิในที่ดิน จึงรับฟังไม่ได้ว่าบ้านพิพาทปลูกสร้างล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายและเรียกเงินคืน เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากจำเลย แต่เมื่อตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วปรากฏว่า บ้านปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของผู้อื่นบางส่วน เป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอให้จำเลยคืนเงิน แต่จำเลยไม่คืนเงินให้ จึงถือได้ว่าโจทก์มีข้อโต้แย้งสิทธิกับจำเลยแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังว่า บ้านพิพาทที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตั้งอยู่บนที่ดินที่ซื้อบางส่วนและบางส่วนตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่น กรณีถือได้ว่าโจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สิน ซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 โจทก์จึงมีสิทธิบอกล้างโดยการแสดงเจตนาเลิกสัญญาแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายได้และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามที่ศาลล่างพิพากษาชอบแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยขายทรัพย์โดยวิธีการประมูลราคาและโจทก์มีสิทธิเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่ขายแล้วนั้น ไม่เป็นเหตุให้จำเลยพ้นจากความรับผิด ฎีกาข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน และไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่น ๆ ซึ่งเป็นประเด็นปลีกย่อยพลความ ไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2270/2558 นายเชษฐพล จันทบูลณ์ โจทก์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จำเลย