คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1320/2498

สิทธิอาศัยเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่จดทะเบียนตาม ป.พ.พ.ม. 1299 ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยว่ามีสิทธิอาศัยตลอดชีวิตตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมและสู้ว่าโจทก์ได้รับโอนมาไม่ชอบด้วย ก.ม. ดังนี้แม้จะปรากฎว่าสิทธิอาศัยที่จำเลยอ้างนั้นไม่ได้จดทะเบียน ซึ่งเจ้าของเดิมมีสิทธิบอกเลิกการให้อาศัยได้ก็ตาม ก็ยังมีประเด็นที่จะวินิจฉัยต่อไปว่าโจทก์ได้รับโอนมาชอบด้วย ก.ม.แล้วหรือยัง หากจำเลยสืบสมก็เท่ากับว่าโจทก์ยังไม่ใช่เจ้าของซึ่งไม่มีอำนาจฟ้อง ยังไม่ควรสั่งงดสืบพยานควรจะได้ฟังพยานในประเด็นข้อนี้ต่อไป

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องแถวรวม ๓ ห้องตำบลศาลเจ้าโรงทองจังหวัดอ่างทอง โดยซื้อจากนายประสิทธิ์ ๑๐,๐๐๐ บาท ทำหนังสือซื้อขายต่อคณะกรรมการอำเภอจำเลยทั้งสองได้ขออาศัยนายประสิทธิเจ้าของเดิมอยู่ ๒ ห้อง โจทก์ได้แจ้งการโอนให้จำเลยทราบและให้มาเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ยอมเข้า โจกท์บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยไม่ยอม จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่านายประสิทธิโอนห้องแถวให้จำเลยโดยสมยอม มิได้ชำระราคากันทั้งการโอนไม่ชอบด้วย ก.ม. โจทก์ไม่มีสิทธิ จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องนี้ได้ตลอดชีวิตตามหนังสือสัญญาให้อาศัยซึ่งนายประสิทธิทำให้จำเลยไว้ โจทก์รับโอนไปโดยรู้ว่านายประสิทธิให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ต้องรับสิทธิอาศัยของจำเลยไปด้วย โจทก์ จำเลยรับกันว่าต้องรายนี้ นายประสิทธิได้ทำหนังสือให้จำเลยอาศัยอยู่จริง ส่วนข้อที่โจทก์ว่าซื้อห้องจากนายประสิทธิได้จดทะเบียนการโอนโดยชอบนั้น จำเลยแถลงว่าโอนโดยสมยอมไม่ ชำระราคากัน ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานทั้งสองฝ่าย และพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ฯลฯ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าสิทธิอาศัยในโรงเรือนตาม ป.พ.พ.ม.๑๔๐๒ เป็นทรัพย์สิทธิการได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตาม ม. ๑๒๙๙ แต่สิทธิอาศัยของจำเลยไม่ได้จดทะเบียน แม้จำเลยจะสืบได้ดังข้อต่อสู้ สิทธิของจำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองและไม่ผูกมัดนายประสิทธิ เมื่อนายประสิทธิเองมีสิทธิไล่จำเลยได้โจทก์ผู้รับโอนก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเช่นเดียวกัน แม้จะฟ้องว่าโจทก์รู้ว่านายประสิทธิได้ให้จำเลยอาศัยอยู่จะว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ จำเลยอาศัยอยู่ในห้องนี้โดยสิทธิอันไม่บริบูรณ์ตาม ก.ม. โจทก์ฟ้องขับไล่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าปัญหาที่จำเลยค้านมี ๒ ข้อ คือ (๑) สิทธิอาศัย ก.ม.มิได้บังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาระหว่างนายประสิทธิกับจำเลยยังใช้กันได้ดีตาม ก.ม. และ (๒) ตัวจำเลยนำสืบได้ว่าโจทก์กับนายประสิทธิทำการโอนโดยสมยอมและไม่เสียค่าตอบแทนสิทธิของโจทก์ก็ไม่ดีกว่านายประสิทธิผู้โอน หรือโจทก์ไม่มีสิทธิหรือได้สิทธิในห้องพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ศาลฎีกาเห็นว่า (๑) สิทธิอาศัยเป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่จดทะเบียนตาม ป.พ.พ.ม. ๑๒๙๙ ย่อมไม่สมบูรณ์ แต่สัญญาระหว่างนายประสิทธิกับจำเลยหาได้จดทะเบียนไม่ นายประสิทธิจึงมีสิทธิบอกเลิกการให้อาศัยแก่จำเลยได้ ส่วนข้อ (๒) นั้นถ้าจำเลยสืบได้สมตามข้อต่อสู้ว่าการโอนระหว่างนายประสิทธิกับโจทก์สมยอมกันซึ่งเท่ากับว่าไม่ได้มีการโอนกันเลย โจทก์ไม่ใช่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในห้องพิพาทอันแท้จริง โจทก์ก็ไม่มึอำนาจฟ้อง จำเลยต้องฟังคำพยานทั้งสองฝ่ายในประเด็นข้อนี้ก่อน พิพากษายกคำพิพากษาของศาลทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาพิพากษาในประเด็นดังกล่าวให้สิ้นกระแสร์ความแล้วพิพากษาใหม่ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1320/2498 นายทวี บุษราคำ โจทก์ นายทองคำ สุขสุณี ที่ 1 นางประเทือง สุขสุณี ที่ 2 จำเลย