คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1502/2505

สัญญาซึ่งจำเลยตกลงเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารทำการค้าและให้เช่า เมื่อครบ 20 ปีแล้ว ให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา ฉะนั้น เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้ว จำเลยก็มีสิทธิจะได้เช่าที่ดินของโจทก์ต่อไปจนครบ 20 ปีตามที่ได้ตกลงกันไว้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารทำการค้าและให้เช่ามีกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี โดยโจทก์ให้คำมั่นว่าครบ ๓ ปีแล้ว จะให้จำเลยเช่าต่อไปอีกทุก ๆ ๓ ปี รวมเวลาเช่าไม่เกิน ๒๐ ปี แต่จำเลยทำผิดสัญญาจึงขอให้พิพากษาให้จำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างและใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นเห็นว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญา พิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ปรากฎว่าการเช่าที่ดินรายนี้มีสารสำคัญอยู่ว่า จำเลยตกลงเช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่ประมาณ ๒๕ ตารางวาเพื่อปลูกสร้างอาคารทำการค้าและให้เช่า เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารเสร็จ ให้ส่วนรากฐานของอาคารและส่วนประกอบต่าง ๆ ที่ต่ำกว่าระดับหน้าพื้นดินลงไปเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที และต่อไปเมื่อครบ ๒๐ ปีแล้ว ให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ฉะนั้นเมื่อจำเลยปฏิบัติการปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้ว จำเลยก็มีสิทธิจะได้เช่าที่ดินของโจทก์ต่อไปจนครบ ๒๐ ปีตามที่ได้ตกลงกันไว้ สัญญาดังกล่าวนี้จึงมิใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่มีการยกกรรมสิทธิ์อาคารและสิ่งปลูกสร้างให้เจ้าของที่ดินด้วย พยานหลักฐานของโจทก์ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1502/2505 นางสาวพยอม เลาหะจินดา โจทก์ นางอุษา อยู่ถาวร จำเลย