คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1392/2510

โจทก์รับซื้อฝากโรงเรือนพิพาทจากเจ้าของโรงเรือน แล้วผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนนั้นจึงตกไปเป็นของโจทก์โดยเด็ดขาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 และจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าโรงเรือนพิพาทนั้นก็ทราบแล้ว แต่จำเลยก็ไม่เคยเอาค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ โจทก์ทวงถามก็ไม่ชำระ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยขอให้ศาลเรียกสำนวนคดีดำคดีแดงในศาลนั้นมาประกอบการพิจารณาศาลอนุญาตแล้ว ส่วนการที่ศาลจะรับฟังหรือไม่ ศาลมีอำนาจที่จะกระทำได้โดยอาศัยบทบัญญัติประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 86, 87 เมื่อเป็นข้อที่มิได้ว่ากันมาในศาลชั้นต้น ทั้งมิใช่ปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ก็จะยกขึ้นอ้างอิงในฎีกาไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเกินกว่าสองคราวติด ๆ กัน จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 มาตรา 17 (1)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์รับซื้อฝากห้องพิพาทและห้องพิพาทหลุดเป็นสิทธิแก่โจทก์แล้วโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอยู่ในห้องพิพาททราบถึงสิทธิของโจทก์ และแจ้งให้จำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์ จำเลยก็ไม่ชำระกลับไปชำระแก่บุคคลภายนอกซึ่งไม่มีสิทธิรับค่าเช่า และให้จำเลยชำระเป็นเงินสดแก่โจทก์ กลับชำระเป็นธนาณัติ โจทก์ได้เตือนหลายครั้งเป็นเวลาหลายเดือน จำเลยก็ไม่ชำระ ถือได้ว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเกินกว่าสองครั้งติดต่อกัน โจทก์บอกเลิกการเช่า จำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับ และให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายจำเลยให้การว่า โจทก์หาเหตุฟ้องจำเลยเพื่อจะเรียกเงินกินเปล่า โจทก์มีหนังสือขอให้ชำระค่าเช่าจริง แต่เรียกร้องเกินกว่าสิทธิที่พึงจะได้ โจทก์ไม่เก็บค่าเช่าเองจำเลยไม่มีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าเกินกว่าที่จะต้องเสีย โจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า จำเลยมีหน้าที่ไปชำระค่าเช่า จำเลยค้างค่าเช่าแก่โจทก์ และโจทก์ควรได้รับค่าเสียหายในการที่จำเลยอยู่ในที่เช่าโดยไม่มีสิทธิ จำเลยทราบการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทย์ฟ้องขับไล่จำเลยได้ ให้ขับไล่จำเลยกับบริวาร และให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ และภายหลังได้ยื่นคำขอทุเลาการบังคับคดี ศาลชั้นต้นสั่งว่าคำร้องขอทุเลายื่นภายหลังที่ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ จึงให้ไปยื่นตรงต่อศาลอุทธรณ์ จำเลยยื่นคำแถลงว่าได้ไปยื่นคำร้องที่ศาลอุทธรณ์แล้ว เจ้าหน้าที่อ้างว่าสำนวนยังไม่ได้ส่งไปศาลอุทธรณ์จึงขอยื่นต่อศาลชั้นต้นเพื่อให้รวมสำนวนส่งไปศาลอุทธรณ์เพื่อสั่ง ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับ จำเลยอุทธรณ์คำสั่ง ศาลอุทธรณ์เห็นว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยนำเงินค่าเช่าไปชำระแก่เจ้าของห้องเดิม จะอ้างยันโจทก์ไม่ได้ เพราะจำเลยทราบแล้วว่าตึกพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าและบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในตึกพิพาทต่อไป ส่วนอุทธรณ์คำสั่งนั้นไม่ต้องวินิจฉัย เพราะศาลอุทธรณ์ได้พิพากษาคดีแล้ว แต่ที่ศาลชั้นต้นสั่งให้จำเลยไปยื่นคำขอทุเลาการบังคับคดีโดยตรงต่อศาลอุทธรณ์โดยที่ศาลชั้นต้นยังไม่ส่งสำนวนไป จำเลยจะปฏิบัติไม่ได้ พิพากษายืน และให้คืนค่าธรรมเนียมอุทธรณ์คำสั่งทั้งหมดแก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์รับซื้อฝากโรงเรือนพิพาทจากเจ้าของโรงเรือน แล้วผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนนั้นจึงตกไปเป็นของโจทก์โดยเด็ดขาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ และจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าโรงเรือนพิพาทนั้นก็ทราบแล้ว แต่จำเลยก็ไม่เคยเอาค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ โจทก์ทวงถามก็ไม่ชำระ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยนำสืบถึงความไม่สมบูรณ์หรือการไม่มีผลใช้บังคับตามข้อความในสัญญาเช่าแต่จำเลยก็มิได้ให้การถึงข้อเหล่านี้ต่อสู้คดีไว้ จึงไม่มีประเด็นนำสืบ เมื่อจำเลยได้ทราบว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์แล้ว จำเลยก็ต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์หรือผู้รับมอบอำนาจ จะให้ผู้ให้เช่ามาเก็บจากจำเลยเองดังที่จำเลยนำสืบไม่ได้การที่จำเลยนำเงินค่าเช่าไปชำระแก่เจ้าของเดิม จะนำมาอ้างยันโจทก์ไม่ได้ เพราะจำเลยต้องชำระค่าเช่าแก่โจทก์หรือผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ผู้มีอำนาจรับชำระ จำเลยอ้างสำนวนคดีแพ่งดำแพ่งแดงในศาลนั้นมาประกอบการพิจารณา ศาลสั่งอนุญาตแล้ว ส่วนการที่ศาลจะรับฟังหรือไม่นั้น ศาลมีอำนาจที่จะกระทำได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๖, ๘๗ ที่จำเลยฎีกาว่าการทวงถามค่าเช่าซื้อถือว่าเป็นหนี้อันมีจำนวนไม่แน่นอนจำเลยจะโต้แย้งได้หรือไม่ และการใช้สิทธิบอกเลิกการเช่าของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่จำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีไว้ เป็นข้อที่มิได้ว่ากันมาในศาลชั้นต้น ทั้งมิใช่ปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยจะยกขึ้นอ้างอิงในฎีกาไม่ได้ ไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๔ โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างแล้ว จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเกินกว่าสองคราวติด ๆ กันแล้ว จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔ มาตรา ๑๗ (๑) พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1392/2510 นายประมุข สุวรรณศิลป์ สุวรรณศิลป์ บุตรผู้เยาว์ โจทก์ นายโค้วฮีเก่ง แซ่โค้ว จำเลย