คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1051/2514

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวมีกำหนดระยะเวลาสามปีและผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า จะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละสามปีจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงสนองรับคำมั่นโดยแจ้งขอเช่าที่ดินตามคำมั่นต่อไปเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุ คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผล การที่ผู้เช่ายอมให้เงินกินเปล่าแก่ผู้ให้เช่าในการทำสัญญาเช่าที่ดินซึ่งมีกำหนดระยะเวลาสามปี ไม่ก่อให้เกิดความผูกพันต่อกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ผู้เช่าจะอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินเกินกว่ากำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าหาได้ไม่ การที่ผู้เช่าถมที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างห้องแถว เป็นการถมเพื่อประโยชน์ในการค้าของผู้เช่า มิใช่เพื่อประโยชน์แก่ผู้ให้เช่า จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ปลูกห้องแถวมีกำหนด ๓ ปี ครบกำหนดและโจทก์บอกกล่าวแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๔๐๐ บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ในการเช่านี้โจทก์เรียกและรับเงินกินเปล่าจากจำเลย ๑๕,๕๐๐ บาท และให้คำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไปจนกว่าห้องแถวที่จำเลยปลูกจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพใช้ไม่ได้ โดยจะทำสัญญาเช่ากันครั้งละ ๓ ปี และมีข้อตกลงกันว่าเมื่อครบ ๕ ปีแล้ว จำเลยยอมให้โจทก์ขึ้นค่าเช่าได้ตามสมควร สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ในการก่อสร้างจำเลยยังต้องถมที่ดินให้โจทก์ด้วย สิ้นเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท และมีข้อตกลงว่า เมื่อจำเลยสร้างเสร็จแล้วต้องไม่รื้อห้องแถวโดยให้อยู่ในที่ดินโจทก์และเช่าที่ดินโจทก์อยู่ต่อไปจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ โจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ให้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินครั้งละ ๓ ปีเรื่อยไปและให้โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์อยู่ต่อไปจนกว่าห้องแถวที่จำเลยสร้างจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป กับให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๑๒๐ บาท ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ข้อที่จำเลยอ้างว่า โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปครั้งละ ๓ ปี จนกว่าห้องที่จำเลยปลูกสร้างจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คำมั่นนี้จะผูกพันผู้ให้เช่าก็ต่อเมื่อผู้เช่าได้แสดงความจำนงมายังผู้ให้เช่าขอต่อสัญญาเช่ากันต่อไปก่อนที่สัญญาจะหมดอายุ แม้จะมีคำมั่นดังจำเลยกล่าวอ้าง จำเลยมิได้แจ้งขอเช่าต่อไปตามคำมั่นเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุข้ออ้างของจำเลยจึงไม่มีผล ถึงแม้เมื่อโจทก์ฟ้องคดีแล้ว จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับตามคำมั่น ก็เป็นเวลาที่สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว จึงไม่เกิดผลบังคับตามคำมั่นได้เช่นเดียวกัน ข้อที่จำเลยอ้างว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน โดยจำเลยได้ให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าเงินกินเปล่าหาได้ก่อให้เกิดความผูกพันต่อกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใดไม่ นอกจากจะตอบแทนการที่โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินโดยโจทก์ได้เงินและจำเลยได้เช่าที่เท่านั้น จำเลยจะอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่พิพาทเกินกว่ากำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าหาได้ไม่ ข้อที่จำเลยอ้างว่า ที่ดินของโจทก์เป็นที่ลุ่ม จำเลยได้ถมที่สิ้นเงิน ๒๐,๐๐๐ บาท จึงปลูกห้องแถวได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าการถมดินนี้เป็นการถมเพื่อประโยชน์ในการค้าของจำเลย มิใช่เพื่อประโยชน์แก่โจทก์ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทน สรุปแล้ว ข้อที่จำเลยอ้างว่ามีคำมั่นซึ่งโจทก์จะต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปก็ดี และมีสัญญาต่างตอบแทนต่อกันซึ่งจำเลยจะมีสิทธิจะเช่าที่พิพาทต่อไปอีกก็ดี ล้วนรับฟังไม่ได้เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยจึงอยู่ต่อมาโดยละเมิด พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1051/2514 นายวัฒนา สงวนวงษ์ โจทก์ นายเลี้ยง แซ่ลิ้ม จำเลย