คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2237/2524

หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดิน เป็นเรื่องโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวมีกำหนด 20 ปี ภายในระยะเวลาดังกล่าวถ้าจำเลยจะให้บุคคลอื่นเช่าช่วงที่ดินต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อน ไม่มีข้อห้ามที่จำเลยจะให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถว การที่จำเลยให้ ช. เช่าตึกแถว ก็เป็นการเช่าอาคารซึ่งปลูกในที่ดิน ถือไม่ได้ว่าเป็นการเช่าช่วงที่ดิน ข้อกำหนดในสัญญาที่ให้จำเลยละเว้นการนำตึกแถวไปจำนองจำนำ ขายฝาก หรือก่อภาระผูกพันหนี้สินใดๆ ก็เพื่อป้องกันมิให้ตึกแถวตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น ในระยะเวลา 20 ปีที่ตึกแถวเป็นของจำเลย หรือทำให้โจทก์มีหน้าที่รับภาระผูกพันหนี้สินในเมื่อพ้นระยะเวลา 20 ปี ซึ่งตึกแถวตกเป็นของโจทก์แล้วการให้เช่าตึกแถวไม่มีกำหนดเวลาเช่า จึงมิใช่เป็นการก่อภาระผูกพันหนี้สินให้เป็นภาระแก่โจทก์ และไม่กระทบกระเทือนถึงกรรมสิทธิ์ในตึกแถวเมื่อตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แต่ประการใด จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ฎีกาของโจทก์เป็นปัญหาข้อกฎหมาย เรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ตามลำดับ การวินิจฉัยปัญหาดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน และศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงมาว่า เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2505 โจทก์และนางสาวองุ่น แก้วไพฑูรย์ ทำหนังสือสัญญาแบ่งที่ดินตามโฉนดเลขที่ 3419 ตำบลปากท่อ อำเภอปากท่อ จังหวัดราชบุรี ให้จำเลยเช่าเพื่อปลูกสร้างเฉพาะตึกแถวสองชั้นจำนวนหนึ่งห้อง มีกำหนด 20 ปี นับแต่วันที่9 สิงหาคม 2505 เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ตามลำดับ ต่อมาเมื่อ พ.ศ. 2519 จำเลยให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวดังกล่าวเปิดเป็นสถานพยาบาลชื่อว่า มีชัยการแพทย์ปัญหามีว่าจำเลยให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวถือว่า ประพฤติผิดหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 และข้อ 5 หรือไม่ ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ว่า ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าวข้างบนนี้เพียงบางส่วน เฉพาะตอนหมายสีเขียว ตามแผนที่ท้ายสัญญาให้ปลูกสร้างอาคารเป็นตึกแถวสองชั้นจำนวนหนึ่งห้องเต็มที่เช่ามีกำหนด 20 ปีนับแต่วันทำสัญญา (วันที่ 9 สิงหาคม 2505) เป็นต้นไป ตามหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 ว่า ภายในระยะเวลา 20 ปีผู้เช่ามีสิทธิที่จะให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ แต่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งนี้ผู้ให้เช่าสงวนไว้ซึ่งสิทธิที่จะไม่ยอมให้บุคคลนั้นเช่าช่วงก็ได้ ในเมื่อพิจารณาเห็นว่าผู้เช่าช่วงนั้นเป็นบุคคลไม่สมควร และในกรณีนี้ผู้เช่าช่วงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เช่นเดียวกับผู้เช่าเดิม ข้อ 5. ว่าผู้เช่าให้สัญญาว่าตึกแถวหลังที่สร้างลงบนที่ดินแปลงนี้มีเงื่อนไข ผูกพันจะต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าในกาลต่อไป ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่นำตึกหลังนี้ไปจำนำ จำนอง ขายฝาก หรือก่อนภาระผูกพันหนี้สินใด ๆ ทั้งสิ้น หากผู้เช่าละเมิดสัญญาข้อนี้ให้ถือว่าสัญญาเช่าที่ดินนี้เป็นอันเลิกกันโดยมิจำต้องบอกกล่าว และกรรมสิทธิ์ในตึกหลังนี้ตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที ศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่าตามข้อความในหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 และหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 เป็นเรื่องโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวมีกำหนด 20 ปี ภายในระยะเวลาดังกล่าว ถ้าจำเลยจะให้บุคคลอื่นเช่าช่วงที่ดินก็ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้โจทก์ทราบก่อนเท่านั้น หาได้มีข้อความในหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุถึงเรื่องการให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถวไม่ ฉะนั้นตามหนังสือสัญญาเอกสารหมาย จ.1 และจ.2 จึงไม่มีข้อห้ามที่จำเลยจะให้บุคคลอื่นเช่าตึกแถว และการที่จำเลยให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวเป็นการเช่าอาคารซึ่งปลูกในที่ดิน ถือไม่ได้ว่าเป็นการเช่าช่วงที่ดินที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวเป็นการต่อภาระผูกพันหนี้สินตามหนังสือสัญญาต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ข้อ 5 นั้น เห็นว่า ข้อกำหนดที่ให้จำเลยละเว้นการนำตึกแถวไปจำนอง จำนำ ขายฝาก หรือก่อภาระผูกพันหนี้สินใด ๆ ตามสัญญาหมาย จ.2 ข้อ 5 ก็เพื่อป้องกันมิให้ตึกแถวตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นในระยะเวลา 20 ปี ที่ตึกแถวเป็นของจำเลยหรือทำให้โจทก์มีหน้าที่รับภาระผูกพันหนี้สินในเมื่อพ้นระยะเวลา 20 ปี ซึ่งตึกแถวตกเป็นของโจทก์แล้ว สำหรับคดีนี้จำเลยเพียงให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวไม่มีกำหนดเวลาเช่าเท่านั้น จึงมิใช่เป็นการก่อภาระผูกพันหนี้สินให้เป็นภาระแก่โจทก์ และไม่กระทบกระเทือนถึงกรรมสิทธิ์ในตึกแถวในเมื่อตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แต่ประการใด ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยให้นายแพทย์มีชัยเช่าตึกแถวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาแบ่งเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 และหนังสือต่อท้ายแบ่งเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 และข้อ 5 ดังโจทก์ฎีกา" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2237/2524 นางสาวเกิน จันทร์เพ็ญ โจทก์ นางซิ่วเจ็ง แซ่หลาย จำเลย