คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 705/2524

แม้การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกฎหมายกำหนดให้ทำได้หลายวิธีด้วยกัน แต่เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือ ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา ตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งเป็นสัญญาฉบับแรกระบุไว้ว่า สัญญาดังกล่าวยังไม่ถือเป็นข้อยุติในการซื้อขายจนกว่าจะได้ทำสัญญามีเงื่อนไขตรงกับความประสงค์ของทั้งสองฝ่ายดังนั้น เอกสารหมาย จ.1 จึงนับว่ายังมิได้มีสัญญาผูกพันเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายพิพาทต่อกัน การที่จำเลยนำที่ดินพิพาทส่วนใหญ่ไปขายให้แก่ผู้อื่นหลังจากนั้น แสดงว่าจำเลยไม่ประสงค์จะทำสัญญาจะซื้อขาย กับโจทก์ต่อไปตามที่เคยตกลงไว้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยึดเงินมัดจำของโจทก์.ที่มอบให้จำเลยไว้ โจทก์มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้คืนจากจำเลย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์เป็นเงินหนึ่งล้านบาทเศษ โจทก์ชำระเงินให้จำเลยรับไว้ 180,000 บาท ต่อมาได้เลื่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหลายครั้ง และต่อมาจำเลยขายที่ดินพิพาทให้คนอื่น จึงขอให้จำเลยคืนเงิน 180,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า โจทก์จำเลยได้ตกลงซื้อขายที่ดินกันจริง แต่จำเลยรับมัดจำเพียง 100,000 บาท โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 185,250 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ทางพิจารณาข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินให้โจทก์ ทำสัญญากันตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์วางมัดจำ100,000 บาทในวันทำสัญญาจะไปทำสัญญาซื้อขายกันภายหลัง โจทก์จำเลยตกลงเลื่อนกำหนดทำสัญญาซื้อขายที่ดินหลายครั้งเพราะไม่ตกลงกันในข้อความในสัญญา ต่อมาจำเลยขายที่ดินให้คนอื่น พิเคราะห์แล้ว เห็นว่าแม้การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกฎหมายกำหนดให้ทำได้หลายวิธีด้วยกัน แต่เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือให้มีข้อตกลงทุกข้อตามความประสงค์ของคู่สัญญา ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา จะนำวิธีอื่นมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์ได้ไม่ เอกสารหมาย จ.1 ซึ่งเป็นสัญญาฉบับแรกที่โจทก์จำเลยทำต่อกันระบุไว้ความว่า สัญญาดังกล่าวยังไม่ถือเป็นข้อยุติในการซื้อขาย จนกว่าจะได้ทำสัญญาที่มีเงื่อนไขตามเจตนาที่ตรงกับความประสงค์ของทั้งสองฝ่ายให้ถูกต้องและใช้เป็นผลบังคับตามกฎหมายได้สมบูรณ์ ซึ่งจะได้ทำขึ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2518ต่อมาโจทก์จำเลยเลื่อนกำหนดทำสัญญาที่ตกลงจะทำภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2518 หลายครั้ง ตามเอกสารหมาย จ.2 และ จ.3 ทั้งเมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จะทำต่อกัน จำเลยก็ร่างและส่งไปให้โจทก์โดยระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.6 ดังนั้น ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.1จึงนับว่ายังมิได้มีสัญญาผูกพันเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายพิพาทต่อกัน การที่จำเลยนำที่ดินพิพาทส่วนใหญ่ไปขายให้แก่ผู้อื่นหลังจากนั้นแสดงว่าจำเลยไม่ประสงค์จะทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ต่อไปตามที่เคยตกลงไว้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยึดเงินมัดจำของโจทก์ที่มอบให้จำเลยไว้ โจทก์มีสิทธิเรียกเงินจำนวนนี้คืนจากจำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 705/2524 นางสุวภี วัฒนไกร โจทก์ นางลมูล หาสตะนันทน์ จำเลย