คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2130/2526

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่ จำเลยให้การว่าเจ้าของที่ดินให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวและหาผู้เช่ามีกำหนดสัญญาเช่า15 ปี จำเลยลงทุนก่อสร้างตึกแถว 12 ห้อง ได้ผู้เช่าบ้างและจำเลยเช่าเองบ้าง จำเลยมีสิทธิการเช่าตามสัญญา และจำเลยยอมรับเสียภาษีโรงเรือนแทนเจ้าของตึกแถวบางครั้ง 2-3 ปีชำระ บางครั้ง 4-5 ปีชำระ ทุกครั้งจำเลยชำระตามที่ทางการเรียกเก็บ เจ้าของตึกและโจทก์ทราบถึงการชำระภาษีโดยไม่คัดค้าน จนเป็นที่ยอมรับตามที่จำเลยปฏิบัติตลอดมา การที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญาเช่า และข้อสัญญาที่ว่าถ้าผู้เช่าไม่ยอมเสียภาษีที่ทางราชการเรียกเก็บผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ไม่ได้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาตลอดมานั้น พอถือได้ว่าเป็นข้อที่จำเลยได้ให้การต่อสู้คดีไว้แล้ว แม้สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่มีข้อสัญญาระบุว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อใด ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที เมื่อจำเลยผู้เช่าผิดสัญญา โจทก์ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ปัญหาว่าการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เป็นการตีความข้อตกลงแห่งสัญญาเช่า เป็นปัญหาข้อกฎหมาย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ โดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 15 ปี ค่าเช่าเดือนละ 160 บาท สัญญาเช่ากำหนดให้จำเลยเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนทุกปี ถ้าจำเลยผิดสัญญาผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่าไม่ชำระภาษีโรงเรือนรวม 3 ปี โจทก์ต้องชำระเงินค่าภาษีดังกล่าวแก่ทางการแทน แล้วโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากตึกแถวที่เช่า ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่า ฯลฯ จำเลยให้การว่า เจ้าของเดิมให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวและหาผู้เช่ามีกำหนดการเช่า 15 ปี จำเลยลงทุนก่อสร้างตึกแถว 12 ห้อง สิ้นเงิน 500,000บาท ได้ผู้เช่าและจำเลยเช่าเอง จำเลยมีสิทธิการเช่าตึกแถวตามสัญญาเช่าจำเลยยอมรับเสียภาษีโรงเรือนแทนเจ้าของตึกแถว บางครั้ง 2-3 ปีชำระ บางครั้ง 4-5 ปีชำระ ทุกครั้งจำเลยชำระตามที่ทางการเรียกเก็บ ซึ่งโจทก์ก็ทราบถึงวิธีการดังกล่าวไม่เคยโต้แย้งคัดค้าน และยอมรับตามที่จำเลยปฏิบัติตลอดมาต่อมาทางราชการเรียกเก็บภาษีโรงเรือนจากเจ้าของ โจทก์ฉวยโอกาสไปชำระเสียเองเพื่อจะหาเหตุบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นอุทธรณ์นอกประเด็น พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับฎีกา จำเลยยื่นคำร้องอุทธรณ์คำสั่งศาลฎีกาสั่งให้รับฎีกาจำเลยไว้พิจารณา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อที่จำเลยฎีกาว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปจนครบ 15 ปีตามสัญญา และข้อสัญญาที่ว่าถ้าผู้เช่าไม่ยอมเสียภาษีที่ทางราชการเรียกเก็บ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ไม่ได้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาตลอดมานั้น จำเลยให้การต่อสู้คดีไว้ความว่า ตึกแถวพิพาทและห้องอื่นรวม 12 ห้อง เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสาววรรณกรองร่วมกับพี่น้อง นางสาววรรณกรอง ให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวและหาผู้เช่ามีกำหนดสัญญาเช่า 15 ปีจำเลยลงทุนก่อสร้างตึกแถว 12 ห้อง สิ้นเงิน 500,000 บาทเศษ ได้ผู้เช่าบ้างและจำเลยเช่าเองบ้าง ตึกแถวพิพาทจำเลยมีสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าท้ายฟ้อง จำเลยยอมรับเสียภาษีโรงเรือนแทนเจ้าของ บางครั้ง 2-3 ปีชำระ บางครั้ง 4-5 ปีชำระ ทุกครั้งจำเลยชำระตามที่ทางราชการเรียกเก็บ ไม่ว่าจะเสียมากน้อยเพียงใด ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวและโจทก์ก็ทราบถึงการชำระภาษีโรงเรือนของจำเลย โดยไม่เคยโต้แย้งหรือคัดค้าน จนเป็นที่ยอมรับตามที่จำเลยปฏิบัติตลอดมา จึงพอถือได้ว่าข้อที่จำเลยฎีกาดังกล่าวจำเลยได้ให้การต่อสู้ไว้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า การที่จำเลยไม่ชำระภาษีโรงเรือนสำหรับตึกแถวพิพาทประจำปี พ.ศ. 2520 ถึง พ.ศ. 2522 เป็นการผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ซึ่งเป็นการตีความข้อตกลงแห่งสัญญาเช่าอันเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา หากจำเลยผิดสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ สัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าต้องเสียภาษีโรงเรือนตามที่ทางราชการเรียกเก็บของทุกปี และว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาเช่าข้อใด ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ประกอบกับก่อนปี พ.ศ. 2520 จำเลยก็เป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนสำหรับตึกแถวพิพาทตลอดมา แสดงว่าจำเลยรับเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนแทนโจทก์ ฉะนั้นการที่จำเลยไม่ไปเสียภาษีโรงเรือนตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2520 เป็นต้นมาและเมื่อทางเทศบาลมีหนังสือเตือนไปยังจำเลยเพื่อให้เสียภาษีโรงเรือนถึง 7ครั้ง จำเลยก็เพิกเฉยจนโจทก์ต้องไปเสียภาษีโรงเรือนประจำปี พ.ศ. 2520 ถึงพ.ศ. 2522 และชำระเงินเพิ่มเอง จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญา พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2130/2526 นายกองกาญจน์ ทองลงยา โจทก์ นายบุญชัย ก้านเหลือง จำเลย