คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 322/2526

การที่สัญญาเช่าข้อหนึ่งมีความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร" นั้น หาใช่ให้สิทธิผู้เช่าที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่3 ขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวรายพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทซึ่งเดิมเป็นของจำเลยที่ ๑ ที่ ๒และที่ ๓ ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๑๘ มีกำหนดเวลาเช่า ๔ ปีตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง ครบกำหนดการเช่าแล้วยังคงเช่ากันต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลาวันที่ ๒๕ มกราคม ๒๕๒๓ จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ ๔ โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อให้โอกาสโจทก์ซื้อก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ ๑๑ ซึ่งจำเลยที่ ๔ ก็ทราบดี การกระทำของจำเลยทั้งสี่จึงไม่สุจริต เป็นการฉ้อฉลทำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่ จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๑ จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ก่อนครบกำหนดตามสัญญา จำเลยที่ ๑ ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วว่าจะขายตึกแถวพิพาทแต่ตกลงราคากันไม่ได้ หลังจากสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจึงขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ ๔ ไปโดยสุจริต โจทก์ไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสี่ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๔ ให้การว่า สัญญาเช่าตามฟ้องไม่ผูกพันจำเลยที่ ๔ การซื้อขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินได้กระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการฉ้อฉลและไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีสิทธิซื้อตึกแถวพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ ๔ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดการชี้สองสถานและการสืบพยานแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๑ ซึ่งมีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร" นั้นเป็นเพียงเงื่อนไขเกี่ยวกับการที่ผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา หาใช่ให้สิทธิผู้เช่าที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นตลอดไปแต่อย่างใดไม่ เมื่อจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาทให้แก่จำเลยที่ ๔ หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว แม้โจทก์จะเช่าตึกแถวรายพิพาทอยู่ต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 322/2526 นายจงสวัสดิ์ จันทรัตนมงคล โจทก์ พลตรีหม่อมราชวงศ์สังขดิศ ดิศกุล กับพวก จำเลย