คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1658/2527

สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความระบุชัดว่า ผู้จะซื้อซึ่งหมายถึงโจทก์จะต้องจ่ายเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดต่อเมื่อผู้ขายคือจำเลย จัดทำหนังสือสำคัญให้แล้วเสร็จ (โฉนด) ภายใน 12 เดือน ถ้าหลักฐาน ไม่เสร็จผู้ซื้อไม่รับโอน โดยผู้จะซื้อจะต้องจ่ายเงินให้หมดงวดสุดท้าย ภายในวันครบกำหนดที่ให้จำเลยจัดทำหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน แสดงให้เห็นเจตนาของผู้ซื้อที่ยึดถือเอาโฉนดที่ดินเป็นข้อสำคัญ เมื่อจำเลยมิได้จัดการทำโฉนดที่ดิน แปลงที่จะขายให้แก่โจทก์ จนเลยระยะเวลาตามสัญญา เป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้ โดยมิพักต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 แต่เมื่อโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย ตามตำบลที่อยู่ของจำเลยในปัจจุบัน โดยส่งทาง ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับแต่จำเลยไม่ยอมรับ กรณีถือได้ว่าโจทก์ ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วจำเลยต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินหนึ่งแปลงเนื้อที่ 40 ไร่ โจทก์ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำไว้ 150,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อโฉนดแล้วเสร็จ โดยจำเลยสัญญาว่าจะทำโฉนดให้แล้วเสร็จภายใน 12 เดือนหากโฉนดไม่แล้วเสร็จ โจทก์จะไม่รับโอน ต่อมาจำเลยผิดสัญญาไม่ทำโฉนดให้แล้วเสร็จ โจทก์ให้ทนายมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืนจำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การว่าได้มีการแสดงเจตนาระหว่างโจทก์จำเลยที่จะซื้อขายที่ดินมือเปล่า โจทก์ไม่ชำระหนี้ตามสัญญา จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยใช้เงิน 150,000 บาทพร้อมดอกเบี้ย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เฉพาะวันคิดดอกเบี้ย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 4 มีข้อความระบุชัดว่าผู้จะซื้อซึ่งหมายถึงโจทก์จะต้องจ่ายเงินค่าที่ดินให้อีก 774,000 บาทต่อเมื่อผู้ขายคือจำเลยจัดทำหนังสือสำคัญให้แล้วเสร็จ (โฉนด) ภายใน 12 เดือนถ้าหลักฐานไม่เสร็จผู้ซื้อไม่รับโอน โดยผู้จะซื้อจะต้องจ่ายเงินให้หมดงวดสุดท้ายภายในวันที่ 7 สิงหาคม 2523 อันเป็นวันครบกำหนดที่ให้จำเลยจัดทำหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน ข้อสำคัญที่กล่าวมานี้แสดงให้เห็นเจตนาของผู้ซื้อที่ยึดถือเอาโฉนดที่ดินเป็นข้อสำคัญ จึงระบุถึงการที่จะจ่ายเงินงวดสุดท้ายให้แก่ผู้ขายก็ต่อเมื่อผู้ขายคือจำเลยได้จัดทำหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินที่ซื้อขายอันหมายถึงโฉนดที่ดินโดยเฉพาะ มิใช่หมายถึงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินที่จำเลยมีอยู่ก่อนแล้ว เมื่อจำเลยมิได้จัดการทำโฉนดที่ดินแปลงที่จะขายให้แก่โจทก์ จนระยะเวลาตามสัญญาได้ล่วงพ้นมาเกือบหนึ่งปี เป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาเสียได้โดยมิต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 อย่างไรก็ดีโจทก์ได้มอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยตามตำบลที่อยู่ของจำเลย ในปัจจุบันโดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ แต่หนังสือดังกล่าวถูกส่งคืนเพราะจำเลยไม่ยอมรับ กรณีถือได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว จำเลยต้องส่งคืนมัดจำให้แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1658/2527 นางถ่อง วัฒนพานิช โจทก์ จ่าสิบเอกวอน เพชรพันธ์ จำเลย