คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1922/2531

คดีฟ้องขับไล่ผู้อาศัยออกจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์นั้น การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคน หรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ และการคำนวณค่าเช่าดังกล่าวต้องคำนวณขณะฟ้อง มิใช่ในชั้นพิจารณา โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากตึกแถว 3 ชั้นที่โจทก์เช่ามาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยบรรยายฟ้องว่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 1 อยู่อาศัยอาจให้เช่าไม่เกินเดือนละ1,200 บาท ส่วนชั้นล่างของตึกแถวดังกล่าวที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโจทก์มิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่า หากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ศาลย่อมมีอำนาจคำนวณค่าเช่าตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ 2 อยู่อาศัยโดยอาศัยข้อเท็จจริงตามฟ้องดังกล่าวได้ ซึ่งเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ 2,000 บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถว ๓ ชั้น จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จำเลยทั้งสองขออาศัยอยู่ในตึกดังกล่าว ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป จึงบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไป แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ห้องที่จำเลยที่ ๑ อยู่อาศัยจะได้ค่าเช่าวันละ ๔๐ บาท และห้องที่จำเลยที่ ๒ ดำเนินการค้าโจทก์จะมีรายได้อย่างน้อยเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ให้จำเลยที่ ๑ ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๑,๗๒๐ บาท และเดือนละ ๑,๒๐๐ บาท นับแต่วันฟ้อง กับให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๔,๓๐๐ บาท และเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้อง ทั้งนี้จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากตึกดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ เป็นคนต่างด้าว และตกลงรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทมาจากนายเสรี จีระพันธ์ โดยมอบหมายให้โจทก์เป็นตัวแทนรับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทแทนโจทก์ จำเลยที่ ๑ ดำเนินกิจการมาโจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องและได้มอบให้จำเลยที่ ๒ เข้าประกอบกิจการที่ชั้นล่าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของสิทธิการเช่าขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้อาศัยออกจาก อสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ ตึกพิพาทที่จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยแต่ละชั้นอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท คดีของโจทก์จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาในข้อกฎหมายว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวพิพาทชั้นที่ ๒ ซึ่งจำเลยที่ ๑ อยู่อาศัย โจทก์จะได้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายเดือนละ ๑,๒๐๐ บาท ส่วนตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ ๒ อยู่อาศัยนั้น หากโจทก์ประกอบการค้าเอง จะมีรายได้เดือนละ ๓,๐๐๐ บาท จึงรวมเป็นทุนทรัพย์ในการฟ้องขับไล่จากจำเลยทั้งสอง เดือนละ ๔,๒๐๐ บาท คดีของโจทก์จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์นั้น เห็นว่า การคำนวณทุนทรัพย์หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนวณเป็นรายจำเลยแต่ละคน หรือรายอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งที่จำเลยอาศัยอยู่ คดีนี้จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ก็มิได้อยู่ในตึกแถวชั้นเดียวกันซึ่งโจทก์แยกคำนวณมาแล้วว่า ตึกแถวชั้นที่จำเลยที่ ๑ อาศัยอยู่อาจให้เช่าได้เดือนละ ๑,๒๐๐ บาท ส่วนที่จำเลยที่ ๒ อยู่อาศัย โจทก์มิได้คำนวณมาว่าอาจให้เช่าได้ เดือนละเท่าใด แต่โจทก์ว่าหากประกอบการค้าจะมีรายได้เดือนละ๓,๐๐๐ บาทเมื่อคำนวณเป็นค่าเช่าไม่น่าจะเกินเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องว่าตึกแถวชั้นล่างซึ่งจำเลยที่ ๒ ใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้านั้นหากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้เดือนละ ๓,๐๐๐ บาท แสดงว่าเป็นรายได้หรือค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้อาคารส่วนนั้น แต่ศาลอุทธรณ์กลับฟังว่า ตึกแถวชั้นล่างอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท เป็นการฟังข้อเท็จจริงนอกสำนวนและจำเลยที่ ๑ ก็เบิกความไว้ว่า ค่าเช่าต่อเดือนอาจคิดได้เดือนละ ๓,๐๐๐ บาท คดีสำหรับจำเลยที่ ๒ จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงนั้น เห็นว่า การคำนวณค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์ฟ้องขับไล่ต้องคำนวณตามฟ้อง ไม่ใช่คำนวณในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ ๑ อยู่อาศัยอาจให้เช่าได้เดือนละ ๑,๒๐๐ บาท แต่ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ ๒ อยู่อาศัยโจทก์กลับมิได้คำนวณเป็นค่าเช่าแต่อ้างว่า หากโจทก์ประกอบการค้าเองจะมีรายได้ประมาณเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท ศาลจึงมีอำนาจคำนวณค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับตึกแถวตรงที่จำเลยที่ ๑ อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในตึกหลังเดียวกันกับรายได้ที่โจทก์คำนวณมาว่า ตึกแถวตรงที่จำเลยที่ ๒ อยู่อาศัยอาจมีรายได้ประมาณ ๓,๐๐๐ บาท ซึ่งศาลอุทธรณ์ก็ประมาณว่าอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทได้ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกสำนวน พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1922/2531 นางฮั่วจู แซ่ฮ้อ โจทก์ นายบุ่นเอ็ง แซ่จึงฯ กับพวก จำเลย