คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 450/2531

แม้สัญญาเช่าข้อ 7 มีใจความว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงก็ตาม เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่ผู้ให้เช่ามิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว สัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวถึงผู้เช่าให้มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าใหม่ แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้ให้เช่าปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนครบกำหนดในสัญญาเช่าได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยมีกำหนด ๑ ปี ในสัญญาเช่าจำเลยได้ให้คำมั่นไว้ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปอีก ๓ ปี โดยต่อายุสัญญาปีละครั้งจนครบ ๓ ปี ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ติดต่อขอทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามคำมั่น จำเลยปฏิเสธ ขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตามคำสั่ง จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยมิได้ให้คำมั่นว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปอีก ๓ ปี ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยเคยมีหนังสือแจ้งเสนอให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าใหม่ในอัตราค่าเช่าใหม่ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม จำเลยจึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้โจทก์เช่าอยู่ต่อไป จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวขอต่อสัญญา โจทก์ผิดสัญญาโดยให้เช่าช่วง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง การอยู่ต่อมาของโจทก์และการให้เช่าช่วงเป็นการละเมิดต่อจำเลย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทต่อให้โจทก์ตามคำมั่นที่ให้ไว้ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่เมื่อจำเลยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว สัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง แม้สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.๑ ข้อ ๗ จะมีใจความว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดข้อสัญญานี้ แต่ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับไป และข้อ ๘ มีใจความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลง ก็ตาม สำหรับปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของคู่ความทั้งสองฝ่ายฟังเป็นยุติได้ว่า จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวตามเอกสารหมาย ล.๑ ถึงโจทก์ ให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าปีละ ๖๐,๐๐๐ บาท ภายในวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๒๗ แสดงว่าจำเลยไม่ยอมให้โจทก์ต่อสัญญาเช่ารายพิพาทในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.๑ เมื่อครบอายุสัญญาเช่าเป็นการแน่นอนแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยก่อนครบกำหนดในสัญญาดังกล่าวได้ การที่โจทก์ไม่มาต่อสัญญาเช่าตามเงื่อนไขที่จำเลยบอกกล่าวถือว่าจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้วไม่ได้ ทั้งนี้ เพราะโจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะต่อสัญญาเช่าตามคำมั่นที่จำเลยได้ให้ไว้ในเอกสารหมาย จ.๑ ซึ่งมีรายละเอียดปรากฏอยู่ตามหนังสือของทนายโจทก์เอกสารหมาย จ.๒ คำมั่นของจำเลยที่ให้ไว้แก่โจทก์มีผลบังคับได้ต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 450/2531 นายชูชาติ อินทฤทธิ์ โจทก์ นางโสภา บุณวรรโณ จำเลย