คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 992/2531

ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรก สิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดิน สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก ผู้ร้องจึงจะอ้างว่าเมื่อไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่าผู้ร้องเช่าตึกแถวต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ได้

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่า จำเลยจะรื้อตึกแถวเลขที่ ๒๔/๑๐ และ ๒๔/๑๒ พร้อมทั้งขนย้ายบริวารออกจากที่ดินตามฟ้องภายใน ๑๐ วัน ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุดแล้ว จำเลยไม่ปฏิบัติตามยอม โจทก์ขอให้บังคับคดี ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีให้รื้อถอนตึกแถว ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ ๒๔/๑๒ จากนางสังวาลเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนเดิม มีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ขอให้ถอนหมายบังคับคดีหรืองดการบังคับคดี โจทก์คัดค้านว่า สัญญาเช่าของผู้ร้องไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่าสัญญาเช่าบังคับได้เพียงฉบับเดียว ครบกำหนดวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๒๘ ขณะมีคำสั่งยังอยู่ระหว่างอายุสัญญาเช่า จะบังคับคดีให้กระทบกระเทือนสิทธิของผู้ร้องไม่ได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการเช่าในวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน๒๕๒๘ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย ร.๑ ถึง ร.๓ พร้อมกันทั้งสามฉบับ รวมระยะเวลาเช่า ๘ ปีนับตั้งแต่วันที่ ๒๗พฤศจิกายน ๒๕๒๕ เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง ๓ ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกเอกสารหมายร.๑ เท่านั้น ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ และจะครบกำหนดสามปีในวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๒๘ สิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันดังกล่าวนี้เท่านั้น ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าและที่ดินอันเป็นที่ตั้งของตึกแถวนี้ สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้บังคับคดีรื้อถอนตึกแถวดังกล่าวเมื่อพ้นกำหนดวันดังกล่าวจึงเป็นคำสั่งที่ชอบและเป็นคุณแก่ผู้ร้องมากแล้วเพราะเป็นคำสั่งที่คำนึงถึงสิทธิของผู้ร้องเป็นหลัก ผู้ร้องไม่อาจอ้างเหตุอันใดเลยว่าคำสั่งของศาลชั้นต้นเช่นนี้เป็นคำสั่งที่ไม่ชอบ การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกที่ผู้ร้องทำไว้นั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก เพราะหากมีการรื้อถอนตึกแถวนี้ออกไปตามหมายบังคับคดีแล้วผู้ร้องจะเช่าตึกแถวนี้ต่อไปได้อย่างไร ดังนั้นที่ผู้ร้องอ้างว่ากรณีถือว่าให้ผู้ร้องเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาจึงไม่อาจรับฟังได้ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 992/2531 นายประเสริฐ ลีลาแม้นเทพ โจทก์ นายแพทย์สาโรจน์ ปรปักษ์ขาม ผู้ร้อง นางสาวสอย ชูโต จำเลย