คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3612/2532

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่านาพิพาทจากนายจำลอง เรืองจันทร์ มาตั้งแต่ก่อนใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ และได้ชำระค่าเช่านาให้นายจำลองตลอดมา จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวและพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ นายจำลองขายนาพิพาทให้จำเลยเมื่อวันที่ ๒๔ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๑ โดยนายจำลองมิได้แจ้งความจำนงจะขายให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิซื้อนาพิพาทก่อนคนอื่นตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. ๒๕๑๗ จำเลยซื้อนาพิพาทโดยไม่ชอบ ขอให้บังคับให้จำเลยโอนนาพิพาให้แก่โจทก์ในราคา ๑๓๔,๒๕๐ บาท ถ้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ขณะจำเลยซื้อนาพิพาทโจทก์ไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิขอซื้อนาพิพาทคืน นับแต่จำเลยซื้อนาพิพาทจำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่า โจทก์บุกรุกเข้าทำนาเป็นการละเมิดสิทธิจำเลย ขอคิดค่าเสียหายปีละ ๗,๐๐๐ บาท โจทก์ทำนาถึงวันฟ้องเป็นเวลา ๔ ปี คิดเป็นเงิน ๒๘,๐๐๐ บาท ขอให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากนาพิพาท และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน๒๘,๐๐๐ บาท กับค่าเสียหายในอนาคตปีละ ๗,๐๐๐ บาท จนกว่าโจทก์จะออกไปจากนาพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อจำเลยซื้อนาพิพาทจากนายจำลองการเช่านาของโจทก์ยังไม่ระงับไป โจทก์ทำนาพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิของจำเลย จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น จำเลยถึงแก่ความตาย นางทองใบป้อมสุวรรณ ภรรยาจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยศาลชั้นต้นอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้บังคับตามฟ้องแย้งจำเลยโดยให้โจทก์เสียค่าเช่านาที่ค้าง ๔ ปี คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน๒๘,๐๐๐ บาท แก่จำเลย ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่นาพิพาทโดยไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่นาพิพาทอีกต่อไป โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายนาพิพาทเฉพาะส่วน ๒๕ ไร่ ให้โจทก์ในราคา ๑๓๔,๒๕๐ บาถ้าจำเลยไม่ปฏิบัติดังกล่าวก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เช่นาพิพาทจำนวน ๒๕ ไร่ จากนายจำลองทำนา เมื่อวันที่ ๒๔ กุมภาพันธ์๒๕๒๑ นายจำลองขายนาพิพาทให้จำเลยในราคาไร่ละ ๕,๐๐๐ บาท โดยไม่ได้ทำหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบ ในปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยได้หรือไม่ เห็นว่า ขณะที่นายจำลองขายนาพิพาทให้จำเลยพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ ยังมีผลใช้บังคับอยู่โจทก์ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา ๔๑ กล่าวคือ ถ้าผู้ให้เช่านามิได้แจ้งการขายนาเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินก่อนแล้ว ผู้เช่าย่อมมีสิทธิซื้อนาคืนจากผู้ซื้อได้ คดีนี้ได้ความว่านายจำลองผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบเป็นการไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗มาตรา ๔๑ โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่นายจำลองขายให้แก่จำเลยได้ ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. ๒๕๒๔ มาตรา ๕๔ วรรคสอง มาตรา ๕๖ และมาตรา ๕๗ นั้น เห็นว่าคดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติดังกล่าวไปใช้บังคับได้ ในปัญหาที่ว่า จำเลยมีสิทธิได้ค่าเช่านาพิพาทหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๒๙ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าคดีนี้แม้จำเลยจะกล่าวอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าทำนา แต่ได้ความว่าโจทก์มีสิทธิทำนาเพราะโจทก์เช่านาจากเจ้าของเดิม และขณะเจ้าของเดิมโอนนาให้จำเลยสัญญาเช่านายังไม่เลิก โจทก์จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ โจทก์จึงไม่ได้ละเมิดต่อจำเลย แต่โจทก์ก็ต้องมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้เป็นเจ้าของตามบทบัญญัติดังกล่าว ปัญหาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืน นั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้ว ในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าเช่านาจำนวน ๙,๓๗๕ บาทแก่จำเลยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3612/2532 นางแป้งหอม จันทร์สัมฤทธิ์ โจทก์ นายอินทร์ ป้อมสุวรรณ โดยนางทองใบ ป้อมสุวรรณ ผู้เข้าเป็นคู่ความแทน