คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533

หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ และตามข้อตกลงนี้มีผลทำให้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าได้แจ้งความจำนงขอเช่าต่ออีก 10 ปี ผู้ให้เช่าจะไม่ยอมให้เช่าไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของจำเลยเนื้อที่ ๒ ไร่ ๕๐ ตารางวา ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๕๐๐ บาท มีกำหนด ๒๐ ปี และจำเลยได้ให้คำมั่นต่อโจทก์ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจะให้โจทก์เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกเป็นเวลา ๑๐ ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๘๐๐ บาท สัญญาเช่าดังกล่าวทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้ขอให้จำเลยดำเนินการต่อสัญญาตามคำมั่น จำเลยปฏิเสธ จึงขอบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามคำมั่น จำเลยให้การว่า จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินเพียง ๑ ไร่เศษ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าโดยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่กำหนดในสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องผูกพันตามคำมั่น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามสัญญา หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด ๒๐ ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๒๔ ธันวาคม ๒๕๐๘ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวมีข้อตกลงต่อท้ายในข้อ ๒ ว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา ๑๐ ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่าเช่าเดือนละ ๘๐๐ บาท โดยผู้เช่ามิต้องจ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม" ต่อมาวันที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๕๒๘ ซึ่งเป็นเวลาก่อนครบกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าต่ออีก ๑๐ ปี โดยนัดให้ไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๒๘ จำเลยปฏิเสธที่จะต่อสัญญาเช่าให้และเสนอขายที่ดินที่ให้เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยคงมีว่า โจทก์มีสิทธิที่จะเช่าที่ดินของจำเลยต่อไปอีก ๑๐ ปีหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อความตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าข้อ ๒ ดังกล่าวข้างต้นนั้น เป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา ๑๐ ปีหรือไม่ ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นฝ่ายลูกหนี้ที่ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาได้ เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ผู้เช่าได้แจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก ๑๐ ปี ให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าทราบและจำเลยได้รับแจ้งแล้ว จึงต้องผูกพันตามคำมั่นของตน กรณีย่อมบังคับกันได้ โดยจำเลยต้องทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก ๑๐ ปี พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 748/2533 นางสคราญ อังสิริกุล หรืออังศิริกุล โจทก์ นายล้น หวานดี จำเลย