คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1721-1722/2534

สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้การที่โจทก์ให้ พ. มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงขอบอกเลิกสัญญาเช่า มีผลเป็นเพียงการแจ้งให้จำเลยทราบว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปเท่านั้น เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าที่ผิดสัญญาได้เพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ.มาตรา 1359.

โจทก์ฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าให้ออกไปจากห้องพิพาท และชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะเจ้าของร่วมคนอื่นในห้องพิพาทมิได้ฟ้องจำเลยด้วยทั้งมิได้มอบอำนาจให้นายพงษ์มิตรบอกเลิกสัญญาเช่าและนำคดีมาฟ้อง โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ ศาลชั้นต้น พิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องดังกล่าวให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยที่ 1ใช้ค่าเสียหาย 51,000 บาท และจำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหาย 110,500 บาทแก่โจทก์ พร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท และให้จำเลยที่ 2ใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 6,500 บาท ให้โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยส่งมอบห้องพิพาทคืนให้โจทก์ จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันและอีกฝ่ายหนึ่งไม่โต้แย้งว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของหม่อมเสมอ สวัสดิวัตน์ เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2500 หม่อมเสมอทำสัญญาให้นายบุญส่ง พึ่งสุนทร เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และให้เช่าช่วงได้มีกำหนด 21 ปี และต่อสัญญาเช่าให้อีก 5 ปีรวมเป็น 26 ปี ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเดือนกันยายน 2526 โดยมีข้อตกลงว่าให้อาคารพาณิชย์และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตกเป็นของหม่อมเสมอนับแต่วันที่ทำการก่อสร้างเสร็จ ต่อมานายบุญส่งได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ รวมทั้งห้องพิพาทด้วย แล้วให้จำเลยที่ 1เช่าห้องพิพาทเลขที่ 65/6 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 60 บาท โดยทำสัญญาเช่าครั้งแรกมีกำหนด 10 ปี และมีการต่อสัญญาเช่าต่อไปอีก3 ครั้ง สัญญาเช่าครั้งสุดท้ายครบเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2526ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทเลขที่ 34/22-23 รวม 2 ห้องในอัตราค่าเช่ารวม 200 บาท โดยเช่าช่วงจากนายธีระ จันทรพิมานสุขผู้เช่าช่วงคนเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 30 ตุลาคม 2526เช่นเดียวกันกับจำเลยที่ 1 ในวันที่ 20 พฤษภาคม 2509หม่อมเสมอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์และสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งห้องพิพาทให้แก่โจทก์หม่อมราชวงศ์สายสวัสดิ์สวัสดิวัตน์ หม่อราชวงศ์สมานสนิท กาญจนะวนิชย์ และหม่อมราชวงศ์ปิมลาย อมระนันท์ เป็นเจ้าของร่วมกัน คดีมีปัญหาประการแรกตามที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าที่ดินและห้องแถวพิพาทเป็นของโจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นอีก 3 คนโจทก์เพียงผู้เดียวมอบอำนาจให้นายพงษ์มิตรฟ้องคดี ส่วนเจ้าของรวมคนอื่นมิได้มอบอำนาจ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายคดีนี้ไม่ใช่การกระทำเพื่อรักษาทรัพย์สินแต่เป็นการจัดการทรัพย์อันเป็นสาระสำคัญต้องได้รับความเห็นชอบโดยคะแนนเสียงข้างมากจากเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1358 วรรคสาม นั้น เห็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งในที่ดินและห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าห้องแถวพิพาทเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้เช่าต่อ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกจากห้องแถวพิพาท รวมทั้งมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้เพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1359... ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าโจทก์ไม่ได้มอบอำนาจเป็นหนังสือให้นายพงษ์มิตรบอกเลิกสัญญาเช่า การที่นายพงษ์มิตรมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าสัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ 30 ตุลาคม 2526 สัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาดังกล่าวโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์มอบอำนาจให้นายพงษ์มิตรมีหนังสือไปยังจำเลยทั้งสองแจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าต่อไปจึงขอบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เป็นเพียงการบอกกล่าวว่าจะไม่ให้จำเลยทั้งสองเช่าห้องแถวพิพาทต่อไป และให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องแถวพิพาทให้โจทก์ โจทก์จึงไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาเช่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของนายพงษ์มิตรตามเอกสารหมาย จ.10 จึงมีผลเพียงแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าต่อไป และให้จำเลยทั้งสองส่งมอบห้องแถวพิพาทให้โจทก์ในวันสิ้นอายุสัญญาเช่าเท่านั้นฉะนั้นการที่นายพงษ์มิตรมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ได้รับมอบอำนาจเป็นหนังสือจากโจทก์จะชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยเพราะไม่ก่อให้เกิดผลเปลี่ยนแปลงแก่คดี..." พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1721 - 1722/2534 หม่อมราชวงศ์ สาย สิงห์ ศิริ บุตร โจทก์ นาย เซี๊ยะเว้ง แซ่อึ้ง กับพวก จำเลย