คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4106/2528

สัญญาเช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานแต่มีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน 5 ปี หาใช่เวลาเช่าไม่ปรากฏ ในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้จึงต้องบังคับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ซึ่งสัญญาเช่า ย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน จะนำมาตรา 566 มาปรับแก่คดีไม่ได้และการเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 ก็มิได้หมายความให้ เวลาส่วนที่เกินกว่า 3 ปี กลับเป็นการเช่าชนิดไม่มีกำหนดเวลาไป แต่อย่างใดไม่ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 937/2501)

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวมีกำหนดเวลา ๕ ปี ครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมย้ายออกไปทั้ง ๆ ที่โจทก์ได้บอกกล่าวล่วงหน้าแล้ว ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกไปและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าบังคับได้ ๓ ปี ต่อจากนั้นจำเลยอยู่ในห้องเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาและมิได้บอกให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากห้องเลขที่ตามฟ้องและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นทายาทผู้รับมรดกของนายเยี่ยม จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากนายเยี่ยมเมื่อวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๑๘ มีกำหนด ๕ ปี ครบอายุตามสัญญาในวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๒๓ แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานก่อนครบกำหนดและก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์มอบให้ทนายความทำหนังสือแจ้งแก่จำเลยทางไปรษณีย์ เมื่อวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๒๓ ว่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว ให้จำเลยขนย้ายออกไป จำเลยได้รับหนังสือเมื่อวันที่ ๙ เดือนเดียวกัน โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ ๑๘ เมษายน ๒๕๒๓ แล้ววินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายที่ว่า การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากห้องเช่าตามเอกสารหมาย จ.๔ เป็นคำบอกกล่าวที่ชอบด้วยกฎหมายอันจะทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยหรือไม่ ดังนี้ การเช่ารายนี้มีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน ๕ ปี หาใช่เวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๖๖ มาใช้ปรับแก่คดีไม่ได้ ต้องบังคับตามมาตรา ๕๖๔ ซึ่งสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนจึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าการบอกกล่าวของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ สำหรับการเช่ามีกำหนดกว่า ๓ ปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปีตามมาตรา ๕๓๘ ก็มิได้มีความหมายให้เวลาส่วนที่เกินกว่า ๓ ปีกลับเป็นการเช่าชนิดไม่มีกำหนดเวลาไปแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ดังนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๙๓๗/๒๕๐๑ ระหว่าง นายเหลือ เฮงเจริญ กับพวก โจทก์ นายตี่ ไตรศัพท์ จำเลยฎีกาโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4106/2528 นางอ่อน พัฒนจรัส โจทก์ นายธำรงค์ โรจน์วัฒนดิลก จำเลย