คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5/2534

จำเลยทั้งสองตกลงให้โจทก์รวบรวมที่ดินเพื่อนำมาขายให้แก่จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ในราคาไร่ละ 22,000 บาท โจทก์ได้รวบรวมที่ดินตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ได้ตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวจากเจ้าของที่ดินโดยตรงโดยโจทก์ยินยอม และโจทก์ได้พาเจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 ได้ชำระราคาที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินไปไร่ละ 18,000 บาทแล้ว จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่ยังขาดอยู่ไร่ละ 4,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้แก่โจทก์ การที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความว่า โจทก์ตกลงเป็นผู้รวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนด เพื่อขายให้แก่จำเลยที่ 1 สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวจึงมีเพียงว่า โจทก์มีหน้าที่จัดการรวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนด นั้นมาเพื่อขายให้แก่จำเลยที่ 1 เท่านั้น หาได้ผูกพันถึงขนาดว่าโจทก์จะต้องรวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนด นั้นให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ก่อนเพื่อจัดการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไปแต่อย่างใดไม่.

โจทก์ฟ้องว่าได้ตกลงให้โจทก์เป็นผู้รวบรวมที่ดินเพื่อนำมาขายให้แก่จำเลยที่ 1 ในราคาไร่ละ 22,000 บาท ต่อมาโจทก์สามารถรวบรวมที่ดินได้เพียง 5 โฉนด เนื้อที่ 172 ไร่เศษ ยกเว้นโฉนดเลขที่ 396ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็ตกลงรับซื้อที่ดินนั้น ครั้นเมื่อจำเลยทั้งสองได้พบกับเจ้าของที่ดิน จำเลยทั้งสองไม่ยอมรับโอนที่ดินข้างต้นตามสัญญากลับไปซื้อและรับโอนที่ดินดังกล่าวจากเจ้าของที่ดินในราคาไร่ละ14,500 บาท การกระทำของจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้จำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 752,651 บาทแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ จำเลยที่ 2 ให้การว่า สัญญาจะซื้อขายรายนี้บังคับให้จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยโจทก์เป็นนายหน้าหวังค่านายหน้าและค่าตอบแทนส่วนที่เกินจากราคาซื้อขายกับเจ้าของที่ดินซึ่งได้มีการโอนที่ดินและรับเงินกันเรียบร้อยแล้ว จำเลยทั้งสองมิได้ผิดสัญญากับโจทก์แต่โจทก์โอนที่ดินได้เพียง 172 ไร่ ไม่เป็นไปตามสัญญาส่วนการซื้อขายที่ดินราคาไร่ละ 14,500 บาท นั้น ก็เป็นการตกลงเพื่อลดค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย โจทก์ได้รับค่านายหน้าและราคาส่วนเกินไปในวันโอนที่ดินแล้ว นอกจากนี้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัดสาขาบางซื่อฉบับเลขที่ 0433872 ตามฟ้องให้แก่โจทก์ คำขออื่นและฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ให้ยก โจทก์อุทธรณ์อย่างคนอนาถา ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน243,714 บาทแก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องกับโจทก์ในราคาไร่ละ 22,000 บาท โจทก์ไม่สามารถรวบรวมที่ดินโฉนดเลขที่ 396 มาโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ได้โจทก์ได้พาเจ้าของที่ดินเฉพาะโฉนดเลขที่ 311, 312, 313, 395 และ 2561 รวมเนื้อที่ประมาณ 172 ไร่เศษ ไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1สัญญาจะซื้อขายปรากฏตามเอกสารหมาย จ.9 สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 396 นั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงเลิกการซื้อขายกัน จำเลยที่ 1 ชำระราคาที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินเพียงไร่ละ 18,000 บาทปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์หรือไม่ เห็นว่าตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.9 โจทก์มีหน้าที่รวบรวมที่ดินเพื่อนำมาขายให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งโจทก์ก็ได้รวบรวมที่ดินได้ 5 โฉนด เนื้อที่ประมาณ172 ไร่เศษ จำเลยที่ 1 ได้ตกลงซื้อจากเจ้าของที่ดินโดยตรงโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ได้พาเจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 ได้ชำระราคาที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินไปไร่ละ 18,000 บาทแล้ว จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่ยังขาดอยู่จากราคาไร่ละ 22,000 บาทตามสัญญาจะซื้อขายให้แก่โจทก์ กล่าวคือ ต้องชำระให้แก่โจทก์ไร่ละ 4,000 บาทที่ดินที่ทำการซื้อขายมีจำนวน 172 ไร่เศษ คิดเป็นเงิน 688,000 บาท แต่โจทก์ต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนและค่าภาษีจำนวน 444,286 บาท จึงเหลือจำนวนเงินที่จำเลยที่ 1 ต้องชำระให้แก่โจทก์เพียง 243,714 บาท การที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะโจทก์มิได้จัดการรวบรวมที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ก่อนเพื่อจัดการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไปตามสัญญานั้นเห็นว่าตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.9 มีข้อความว่า โจทก์ตกลงเป็นผู้รวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนดตามฟ้องเพื่อขายให้แก่จำเลยที่ 1 สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวจึงมีเพียงว่า โจทก์มีหน้าที่จัดการรวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนดนั้นมาเพื่อขายให้แก่จำเลยที่ 1 เท่านั้น หาได้ผูกพันถึงขนาดว่าโจทก์จะต้องรวบรวมที่ดินทั้งหกโฉนดนั้นให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ก่อนเพื่อจัดการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อไปแต่อย่างใด ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์รวบรวมที่ดินเพื่อโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ได้เพียง 5 โฉนดยังขาดจำนวนอยู่อีก 1 โฉนดจึงไม่ครบถ้วนตามสัญญานั้น ในข้อนี้ ข้อเท็จจริงรับกันว่าที่ดินแปลงที่โจทก์ไม่สามารถรวบรวมมาเพื่อโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 ได้ตามสัญญาคือที่ดินโฉนดเลขที่ 396 ซึ่งข้อเท็จจริงยุติตามคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงเลิกการซื้อขายที่ดินแปลงนี้กันแล้ว จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างความข้อนี้ขึ้นต่อสู้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาอีกได้เช่นกัน..." พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5/2534 นาย พงศักดิ์ อนุตร โยธิน โจทก์ ห้างหุ้นส่วนจำกัด สยาม ปิโตรเลียม กับพวก จำเลย