คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3055/2535

ข้อสัญญาระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ที่ตกลงให้จำเลยที่ 1ปลูกสร้างอาคารในที่ดินของผู้ร้องรวม 4 คูหา เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้วผู้ร้องจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 รวม 3 โฉนดและจำเลยที่ 1 จะยกอาคารที่ปลูกสร้างเสร็จแล้วให้ผู้ร้องจำนวน 1 คูหานั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน มีผลทำให้จำเลยที่ 1มีสิทธิปลูกสร้างอาคารพิพาทลงในที่ดินของผู้ร้อง โดยไม่ถือว่าอาคารพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1ปลูกสร้างอาคารไม่เสร็จและไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทให้ผู้ร้อง ทั้งผู้ร้องก็ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกแล้วจำนวน 3 โฉนดให้จำเลยที่ 1 ตามข้อสัญญาระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 อาคารพิพาทจึงไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง แต่ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ผู้ปลูกสร้าง ส่วนที่ผู้ร้องได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทต่อจนเสร็จบริบูรณ์ สมประโยชน์ของจำเลยที่ 1 เพียงใด เป็นเรื่องผู้ร้องไปว่ากล่าวตามสิทธิต่อไป ไม่อาจมาร้องขอให้ปล่อยทรัพย์อาคารพิพาทจากการยึดในคดีนี้ได้

คดีนี้สืบเนื่องมาจากศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 4ร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยและค่าฤชาธรรมเนียม ยกฟ้องโจทก์ สำหรับจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ไม่ชำระหนี้ให้โจทก์ตามคำพิพากษา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดอาคารทาวน์เฮ้าส์สองชั้นไม่ปรากฏเลขที่จำนวน 4 คูหา ของจำเลยที่ 1เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้โจทก์ตามคำพิพากษา ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า อาคารทาวน์เฮ้าส์ 4 คูหาที่โจทก์นำยึด คูหาหนึ่งเป็นของผู้ร้อง คืออาคารพิพาทเลขที่ 26/432ซึ่งตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 84781 ของผู้ร้อง เนื่องจากเดิมผู้ร้องเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 48781 และ 48859 ผู้ร้องทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์จำนวน 4 คูหา ลงในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวโดยจำเลยที่ 1จะยกอาคารทาวน์เฮ้าส์ 1 คูหา ให้ผู้ร้อง และผู้ร้องจะโอนที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์อีก 3 คูหา ให้จำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างยังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1 ได้ตกลงขายอาคารทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดแก่บุคคลอื่น และจำเลยที่ 1 ได้หลบหนีไป ผู้ร้องได้ปลูกสร้างต่อจนเสร็จ อาคารทาวน์เฮ้าส์พิพาทเลขที่ 26/432 เป็นส่วนควบของที่ดินที่ผู้ร้องจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง ขอให้ศาลมีคำสั่งปล่อยทรัพย์อาคารดังกล่าว โจทก์ให้การว่า สัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ร้องระบุว่าเมื่อจำเลยที่ 1 สร้างอาคารเสร็จแล้ว จะโอนอาคารให้ผู้ร้องแต่สร้างไม่เสร็จและไม่ได้โอนให้ผู้ร้อง ผู้ร้องจึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารดังกล่าว ขอให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกคำร้อง ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่าเดิมผู้ร้องเป็นเจ้าของที่ดินรวม 2 โฉนด ผู้ร้องทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์จำนวน4 คูหา ลงในที่ดินสองโฉนดดังกล่าว โดยมีเงื่อนไขว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้ว ผู้ร้องจะแบ่งแยกที่ดินสองโฉนดดังกล่าวเป็น 4 โฉนด แล้วโอนให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1รวม 3 โฉนด และเพื่อเป็นการตอบแทนจำเลยที่ 1 จะยกอาคารที่ปลูกสร้างแล้วเสร็จจำนวน 1 คูหา ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ร้องต่อมาจำเลยที่ 1 หลบหนีไปโดยที่ยังทำการก่อสร้างอาคารทั้งสี่คูหาไม่แล้วเสร็จ และยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์อาคารที่ปลูกสร้างจำนวน1 คูหาให้ผู้ร้องตามสัญญา ผู้ร้องได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารทั้งสี่คูหานั้นซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างจวนแล้วเสร็จต่อมาจนกระทั่งเสร็จสมบูรณ์ และได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินสองโฉนดดังกล่าวเป็น 4 โฉนดแล้วโอนขายที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกแล้วให้บุคคลภายนอกไปรวม 3 โฉนด คงเหลือโฉนดที่ดินที่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องโฉนดเดียวคือโฉนดที่ดินเลขที่ 84781 ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารพิพาทเลขที่ 26/432 มีปัญหาที่จะวินิจฉัยว่าอาคารพิพาทเลขที่ 26/432 เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องหรือของจำเลยที่ 1 ผู้ร้องฎีกาว่าอาคารพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินผู้ร้อง จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง พิเคราะห์แล้วเห็นว่าข้อสัญญาระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ที่ตกลงให้จำเลยที่ 1ปลูกสร้างอาคารในที่ดินของผู้ร้องรวม 4 คูหา เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว ผู้ร้องจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยที่ 1 รวม 3 โฉนดและจำเลยที่ 1 จะยกอาคารที่ปลูกสร้างเสร็จแล้วให้ผู้ร้องจำนวน1 คูหานั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนมีผลทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิปลูกสร้างอาคารพิพาทลงในที่ดินของผู้ร้อง โดยไม่ถือว่าอาคารพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้อง ทั้งนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1ยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทให้ผู้ร้อง ทั้งผู้ร้องเองก็ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกแล้วจำนวน 3 โฉนดให้จำเลยที่ 1ตามข้อสัญญาระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ผู้ปลูกสร้าง ส่วนที่ผู้ร้องได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารพิพาทต่อจนเสร็จบริบูรณ์สมประโยชน์ของจำเลยที่ 1 เพียงใด เป็นเรื่องผู้ร้องไปว่ากล่าวตามสิทธิต่อไป ไม่อาจมาร้องขอให้ปล่อยทรัพย์อาคารพิพาทในคดีนี้ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3055/2535 นาง สด ใส ภาค อรรถ โจทก์ นาวาอากาศโท เสริม ศักดิ์ ศิริ ทรัพย์ ผู้ร้อง ห้างหุ้นส่วนจำกัด สวัส ดี ผล ก่อสร้าง กับพวก จำเลย