คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 679/2536

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568 วรรคแรก ข้อความว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนก็ได้ มีความหมายอยู่ในตัวว่าผู้เช่าจะไม่เรียกให้ลดค่าเช่าลงก็ได้ บทบัญญัติดังกล่าวมิได้บังคับให้ต้องลดค่าเช่าลงในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วน สัญญาเช่าที่มีข้อตกลงว่าจำเลยต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เป็นรายปีไม่ว่าจำนวนรั้วที่กั้นและเนื้อที่โฆษณาจะลดลงด้วยประการใดก็ตามค่าเช่าในแต่ละรายปีจะไม่เปลี่ยนแปลงนั้นจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย สัญญามีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่า (จำเลย) ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ให้กรุงเทพมหานคร (โจทก์)ริบเงินค้ำประกันสัญญาตามสัญญาข้อ 3 และให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อกันทันที โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน" นั้นเป็นการให้สิทธิเลิกสัญญาเฉพาะโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เท่านั้น มิได้ให้สิทธิแก่จำเลยผู้ไม่ชำระหนี้ด้วย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาให้เช่าเนื้อที่รั้วกั้นแบ่งครึ่งถนนเพื่อโฆษณาข้อความและภาพกับจำเลย แต่ครั้นครบกำหนดสัญญาในปีที่ 1 แล้ว จำเลยไม่ชำระค่าเช่าสำหรับในปีที่ 2 โจทก์ทวงถาม จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ยจำนวน 468,304.99 บาทและดอกเบี้ยต่อไปอีกในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 458,000บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าเนื้อที่รั้วกั้นแบ่งครึ่งถนนจากโจทก์ทั้งหมด 61 จุด แต่โจทก์ผิดสัญญาได้รื้อถอนรั้วกั้นแบ่งครึ่งถนนไปหมดสิ้น สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดตั้งแต่บัดนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิคิดค่าเช่าจากจำเลยในปีที่ 2ส่วนตามสัญญาข้อ 4 ที่ว่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าเช่าแม้เนื้อที่โฆษณาจะลดน้อยลงประการใดก็ตามนั้นเป็นข้อความที่ขัดต่อกฎหมายและความสงบเรียบร้อยจึงเป็นโมฆะ ทั้งโจทก์ไม่มีสิทธิริบเงินประกันจึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้จำเลยพร้อมด้วยดอกเบี้ย คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 19,656 บาท รวมเป็นเงิน 238,056 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์และให้โจทก์คืนเงินจำนวน 238,056 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 18 ต่อปีจากต้นเงิน 218,400 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าข้อ 4 ไม่ขัดต่อกฎหมายและความสงบเรียบร้อยของประชาชนเพราะเพียงเนื้อที่โฆษณาลดลงไม่ได้ไม่มีอยู่เลย โจทก์จึงมีสิทธิคิดค่าเช่าในปีที่ 2 เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าจึงเป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและริบเงินค้ำประกัน จำเลยไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนจากโจทก์พร้อมดอกเบี้ยดังกล่าว ขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์468,304.99 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 458,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้นและให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฟ้องแย้งให้เป็นพับทั้งหมด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่ากันตามฟ้อง โดยโจทก์เป็นผู้ให้เช่า จำเลยเป็นผู้เช่า สัญญาดังกล่าวข้อ 4 มีว่า "ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าทำการโฆษณาที่กำหนดให้มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 23 เดือนมีนาคม พ.ศ. 2527ซึ่งจะครบกำหนดอายุสัญญาวันที่ 23 เดือนมีนาคม พ.ศ. 2530 โดยผู้เช่ายินยอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นรายปีไม่ว่าจำนวนรั้วที่กั้นและเนื้อที่โฆษณาจะลดลงด้วยประการใดก็ตาม ค่าเช่าในแต่ละรายปีจะไม่เปลี่ยนแปลงดังนี้ ปีที่ 1 ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าในวันทำสัญญาเป็นเงิน600,000 บาท ปีที่ 2 ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าก่อนครบรอบปีที่ 1 ภายใน90 วัน โดยให้อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 20 ของจำนวนเงินค่าเช่าของปีที่ 1 เป็นเงิน 720,000 บาท ปีที่ 3 ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าก่อนครบรอบปีที่ 2 ภายใน90 วัน โดยให้อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 20 ของจำนวนเงินค่าเช่าของปีที่ 2 เป็นเงิน 864,000 บาท ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาให้กรุงเทพมหานครริบเงินค้ำประกันสัญญา ตามสัญญาข้อ 3 และให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อกันทันที โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน"เงินค้ำประกันสัญญาตามสัญญาข้อ 3 คือเงินจำนวน 218,400 บาทตามหนังสือสัญญาค้ำประกันของธนาคารทหารไทย จำกัด เลขที่ 456/2527ลงวันที่ 30 มกราคม 2527 จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิคิดค่าเช่าปีที่ 2 จากจำเลย และไม่ยอมชำระค่าเช่าปีที่ 2 ให้โจทก์ และวินิจฉัยว่า แม้สัญญาข้อ 4 ที่โจทก์จำเลยตกลงกันว่า จำเลยต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เป็นรายปีไม่ว่าจำนวนรั้วที่กั้นและเนื้อที่โฆษณาจะลดลงด้วยประการใดก็ตาม ค่าเช่าในแต่ละรายปีจะไม่เปลี่ยนแปลงนั้น จะแตกต่างกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568 วรรคแรกซึ่งบัญญัติไว้ว่า "ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนและมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ท่านว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้" ข้อความที่ว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้ มีความหมายอยู่ในตัวว่าผู้เช่าจะไม่เรียกให้ลดค่าเช่าลงก็ได้ บทบัญญัติดังกล่าวจึงมิได้บัญญัติบังคับให้ต้องลดค่าเช่าลง ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนแต่ประการใด ข้อตกลงดังกล่าวของโจทก์จำเลยจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย ตามสัญญาข้อ 4 วรรคท้าย ความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาให้กรุงเทพมหานครริบเงินค้ำประกันสัญญา ตามสัญญาข้อ 3 และให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อกันทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน" เห็นว่าข้อความว่า "และให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อกันทันที" เป็นข้อความที่ขยายและต่อเนื่องกับข้อความที่ว่า "ให้กรุงเทพมหานครริบเงินค้ำประกันสัญญา ตามสัญญาข้อ 3" หมายความว่า ถ้าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดโจทก์มีสิทธิริบเงินค้ำประกันสัญญา และการริบเงินค้ำประกันดังกล่าวถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาด้วย สัญญาข้อนี้ให้สิทธิเฉพาะโจทก์ที่จะเลิกสัญญา ไม่ได้ให้สิทธิจำเลยเพราะการที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้โดยไม่ได้ชำระค่าเช่าเช่นนี้ ย่อมก่อให้เกิดสิทธิตามสัญญาเฉพาะโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เท่านั้น ไม่ก่อให้เกิดสิทธิเลิกสัญญาแก่จำเลยผู้ไม่ชำระหนี้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าปีที่ 2 และโจทก์ได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนตามเอกสารหมาย จ.18 จำเลยก็ไม่ได้ชำระ โจทก์จึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินค้ำประกันสัญญาตามเอกสารหมาย จ.21ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาไว้ตามเอกสารหมาย จ.22 แล้วดังนั้นจำเลยจึงต้องรับผิดตามสัญญาเช่าตามจำนวนที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดไว้ และโจทก์มีสิทธิริบเงินประกันได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 679/2536 กรุงเทพมหานคร โจทก์ บริษัท ไทย แลนด์ยูเนียนเทรดเดอร์ จำกัด จำเลย