คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6521/2537

ผู้ร้องเช่าที่ดินจากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและกิจการร้านอาหาร ในอัตราค่าเช่าต่ำ แต่ผู้ร้องต้องลงทุนถมดินก่อสร้างอาคารซึ่งมีมูลค่าจำนวนมากและมีข้อตกลงกันว่าให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้ร้องสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและผู้ร้องไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปจึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างให้ประโยชน์ตอบแทนซึ่งกันและกันจากการเช่าเป็นกรณีพิเศษนอกเหนือและแตกต่างไปจากการเช่าทรัพย์ตามปกติ สัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่จดทะเบียนก็ใช้บังคับแก่กันได้ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด สิ่งก่อสร้างดังกล่าวจึงยังไม่ตกเป็นของจำเลย

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันชำระเงิน ต่อมาโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลจังหวัดชัยภูมิยึดทรัพย์สิน 4 รายการคือ ที่ดินอาคารสถานีบริการจำหน่ายน้ำมัน อาคารสวนอาหารเรือนแก้วและสวนอาหารชานเมือง ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า สิ่งปลูกสร้างอันดับที่ 2 ที่ 3 และที่ 4ไม่ใช่ทรัพย์สินของจำเลยที่ 5 แต่เป็นทรัพย์สินของผู้ร้อง โจทก์ให้การว่า สิ่งปลูกสร้างตามที่ผู้ร้องอ้างทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 5 ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ปล่อยอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินอันดับที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 คืนแก่ผู้ร้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้ร้องได้เช่าที่ดินจากจำเลยที่ 5มีกำหนด 20 ปี เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและกิจการร้านอาหาร เมื่อทำสัญญาเช่าแล้วผู้ร้องได้ถมปรับแต่งที่ดินและสร้างอาคารสถานีบริการน้ำมันและร้านอาหาร ในสัญญาข้อ 5 ระบุว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีกให้ตกลงกันทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่ตามเงื่อนไขที่จะตกลงกัน แต่ถ้าผู้เช่าไม่ประสงค์ต่อไป ให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าก่อสร้างขึ้นในที่ดินที่ให้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ยกเว้นอุปกรณ์ที่ผู้เช่าได้เช่ามาจากที่อื่น สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในขณะที่โจทก์นำยึดอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินที่เช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่าอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์อันดับที่ 2ที่ 3 และที่ 4 ที่ถูกยึดเป็นของจำเลยที่ 5 หรือไม่ เห็นว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 5 เพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและร้านอาหาร แต่ทรัพย์ที่เช่าคงมีเพียงที่ดินอย่างเดียว ซึ่งลำพังที่ดินอย่างเดียวผู้เช่าไม่สามารถประกอบกิจการตามที่เช่าได้ เมื่อเช่ามาแล้วผู้เช่าได้ถมดินปรับแต่งและก่อสร้างอาคารสถานีบริการน้ำมัน ร้านอาหารและติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆพิเคราะห์แล้วเห็นว่ามีมูลค่าจำนวนมาก สิ่งก่อสร้างเหล่านี้จะตกเป็นของจำเลยที่ 5 ต่อเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปที่ดินที่เช่าอยู่ริมถนนใหญ่สายชัยภูมิ -สีคิ้วมีเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน 75 ตารางวา แต่ผู้ให้เช่าคิดค่าเช่าปีละ 6,000 บาท ในระยะ 5 ปีแรก และค่าเช่าปีละ 12,000 บาท ในระยะ15 ปีหลัง ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นค่าเช่าที่ต่ำ การที่ผู้ให้เช่าเก็บค่าเช่าในอัตราต่ำและผู้เช่าต้องลงทุนถมดิน ก่อสร้างอาคารซึ่งมีมูลค่าจำนวนมากและมีข้อตกลงกันว่าให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปเช่นนี้ เห็นได้ว่าผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างให้ประโยชน์ตอบแทนซึ่งกันและกันจากการเช่าเป็นกรณีพิเศษนอกเหนือและแตกต่างไปจากการเช่าทรัพย์ตามปกติ สัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 5 จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ก็ใช้บังคับได้ และเมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดทรัพย์อันดับที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ที่ผู้ร้องก่อสร้างขึ้นตามสัญญาเช่าและถูกยึดจะยังไม่ตกเป็นของจำเลยที่ 5 ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ปล่อยอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์อันดับที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 คืนให้แก่ผู้ร้องชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6521/2537 ธนาคาร กรุงเทพ จำกัด โจทก์ นาย ประเสริฐ เพชร ประไพ ผู้ร้อง บริษัท จุรีชัย จำกัด กับพวก จำเลย