คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2512

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123 - 125 ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้ เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้ จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวเลขที่ ๑๒๓ - ๑๒๕ จากนายมนัส ผู้จัดการแทนนายคี้ โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องนี้มา โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยไม่ยอมออก จึงฟ้องขับไล่ ให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า โจทก์กับนายมนัสพี่ชายและนางฮกกิ้มร่วมคิดกันวางแผนการทำการโอนบ้านรายพิพาทเพื่อหาวิธีขึ้นค่าเช่าและเรียกเงินกินเปล่าและจำเลยได้ฟ้องแย้ง ศาลรับฟ้องแย้งเฉพาะข้อที่ขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า และเสียค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท ศาลชั้นต้นเรียกนายมนัสและนางฮกกิ้มเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเช่าและค่าเสียหาย โจทก์ โจทก์ร่วม และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เฉพาะค่าเสียหายเป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ๒๕๐๘ เดือนละ ๑,๕๐๐ บาท ฯลฯ จำเลยฎีกา ปัญหาที่ว่า การเช่ารายนี้ได้รับความคุ้มครองของกฎหมายควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงปรากฏชัดตามสัญญาเช่าว่า ค่าเช่าที่ตกลงกันตายตัวเดือนละ ๕๐๐ บาท มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ ๒๕๐ บาทดังจำเลยอ้าง ห้องเช่า ๒ ห้องรื้อฝากั้นรวมเป็นเคหะหลังเดียว เคหะหลังที่เช่าจึงไม่ใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ซึ่งควบคุมแก่เคหะที่มีค่าเช่าไม่เกินเดือนละ ๓๐๐ บาท ปัญหาที่ว่า สัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่จำเลยว่าในการเช่า จำเลยได้ยอมหักหนี้ที่นายมนัสเป็นลูกหนี้จำเลยอยู่ลง ๑ แสนบาทตอบแทนที่จำเลยให้เช่าอยู่ตลอดชีวิต ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จะมีการหักหนี้ให้แก่นายมนัสผู้ให้เช่าจริง เงินค่าแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่าถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญานี้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนั้นในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายมนัสในคดีนี้มิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิตและต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง๓ ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้ จำเลยฎีกาขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนสัญญาเช่าให้แก่จำเลยตามสัญญาข้อ ๔ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก ๓ ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวแก่กำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่ และโดยที่จำเลยยังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา และข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไป จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ ในเรื่องค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท ศาลฎีกาเห็นว่าเมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่และความสวยงาม ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินรายนี้ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2512 นางวิภา เกียรติแสงศิลป์ โจทก์ นายมนัส ธรรมารักษ์ นางฮกกิ้ม ธรรมารักษ์ โจทก์ร่วม นายซื้อโพ้ย แซ่ปึง จำเลย