คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8329/2543

เมื่อปรากฏว่ามีการรอนสิทธิในที่ดินพิพาทอยู่ก่อนแล้วในเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยฝ่ายจำเลยหรือฝ่ายผู้ขายเป็นผู้ก่อเหตุขึ้น ด้วยการไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทบางส่วนให้แก่ผู้อื่น จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องขจัดเหตุที่ถูกรบกวนสิทธิไปเสียก่อนถึงกำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินที่โจทก์วางไว้ตามสัญญา และจะต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงพิพาทรวมกับบุคคลอื่น เมื่อวันที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๔๐ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ โจทก์วางเงินมัดจำบางส่วนแล้ว ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจำเลยตกลงว่าจะไม่มีปัญหาในการโอน หากจำเลยผิดสัญญายอมใช้ค่าเสียหาย ครั้นวันที่ ๒๔ เมษายน ๒๕๔๐ จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ทั้งแปลง โจทก์บอกเลิกสัญญาและทวงถามให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเรียกค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๓๐๗,๕๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงินมัดจำจำนวน ๓๐๐,๐๐๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนอ้างว่ามีผู้อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยมีสิทธิริบมัดจำได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๓๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๔๐ เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยและ ล. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทคนละครึ่ง เมื่อวันที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๔๐ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาททั้งแปลงในราคา ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท วางมัดจำกันไว้ ๓๐๐,๐๐๐ บาท กำหนดชำระส่วนที่เหลือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์วันที่ ๒๔ เมษายน ๒๕๔๐ ซึ่งก่อนทำสัญญาดังกล่าว ล. เคยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่ จ. ก่อนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ๒ วัน โจทก์ได้รับหนังสือจากทนายความของ จ. แจ้งว่า จ. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของ ล. ไว้ก่อนโจทก์และกำลังฟ้องบังคับให้ ล. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของตนให้แก่ จ. และเมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย จ. คัดค้านการโอน โจทก์จึงไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อศาลฎีกาฟังพยานหลักฐานโจทก์จำเลยแล้วเชื่อว่าโจทก์ไม่ทราบเรื่องที่ ล. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่ จ. แม้ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยและ ล. พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา และเจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่ขัดข้องที่จะดำเนินการให้ก็ตาม แต่เห็นว่า แม้ ล. จะมิใช่ผู้ทำสัญญาไว้กับโจทก์โดยตรง แต่ ล. เบิกความว่า ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวแทนตน ทั้งวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ล. ก็ได้ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จึงต้องถือว่า ล. ก็อยู่ในฐานะเป็นฝ่ายผู้ขายด้วย เมื่อปรากฏว่ามีการรอนสิทธิในที่ดินพิพาทอยู่ก่อนแล้วในเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยฝ่ายจำเลยหรือฝ่ายผู้ขายเป็นผู้ก่อเหตุนี้ขึ้น ด้วยการไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทบางส่วนให้แก่ผู้อื่น ซึ่งผู้อื่นได้ฟ้อง ล. เรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ทั้งได้มาคัดค้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องขจัดเหตุที่ถูกรบกวนสิทธิไปเสียก่อนถึงกำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์หาได้ผิดสัญญาไม่ ดังนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ จำเลยไม่มีสิทธิริบเงินที่โจทก์วางไว้ตามสัญญา และจะต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี แก่โจทก์ พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8329/2543 นางสมศรี เทียนสมประสงค์ โจทก์ นางสาวฉลอง นุชอาวรณ์ จำเลย