คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5071/2545

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยให้การว่าไม่ได้ผิดสัญญาคดีมีประเด็นเพียงว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าหรือไม่ ฟ้องแย้งของจำเลยที่ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าตึกแถวให้แก่ พ. โดยไม่ให้สิทธิแก่จำเลยซื้อก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่าขอให้เพิกถอนสัญญาดังกล่าวและบังคับให้โจทก์ขายแก่จำเลย จึงไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแต่เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก และมีผลกระทบไปถึงสิทธิของบุคคลภายนอกจึงไม่อาจพิจารณารวมกันได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสาม

คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ ให้ส่งมอบตึกแถวในสภาพเรียบร้อย และชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน21,000 บาท กับให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากตึกแถวดังกล่าว จำเลยทั้งสองยื่นคำให้การและยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้นายพิสิทธิ์ เล็กตระกูลชัยโดยไม่ได้ให้สิทธิจำเลยทั้งสองซื้อก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ขอให้เพิกถอนสัญญาดังกล่าวและบังคับให้โจทก์ขายให้แก่จำเลยทั้งสองในราคาซื้อขายและเงื่อนไขของสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดียวกับสัญญาที่โจทก์ทำกับนายพิสิทธิ์ เล็กตระกูล หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาตามคำพิพากษาแสดงเจตนาแทนโจทก์ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ยกคำร้อง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองเพียงประการเดียวว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเกี่ยวกับคำฟ้องเดิมในอันที่จะต้องรับไว้พิจารณาหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าพร้อมทั้งบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเพราะเหตุว่า จำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองเช่าอีกต่อไป จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทเพื่อที่จะโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่นายพิสิทธิ์เล็กตระกูลชัย โดยไม่แจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบจะได้มีโอกาสซื้อสิทธิดังกล่าวได้ก่อนทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบ จึงฟ้องแย้งขอให้เพิกถอนสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับนายพิสิทธิ์ เล็กตระกูลชัย และบังคับให้โจทก์ทำสัญญากับจำเลยทั้งสองแทนดังนี้ ตามคำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่จะต้องพิจารณาเพียงประเด็นเดียวว่า จำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าหรือไม่ หากจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทได้ ในทางกลับกัน หากฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์ก็ไม่อาจเลิกสัญญาและบังคับให้จำเลยทั้งสองพร้อมทั้งบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทได้ เมื่อคดีตามคำฟ้องของโจทก์มีเพียงประเด็นเดียวดังกล่าวข้างต้น ฉะนั้น ไม่ว่าผลของคดีจะออกมาทางใดก็จะไม่มีประเด็นจะต้องพิจารณาไปถึงผลบังคับของสัญญาระหว่างโจทก์กับนายพิสิทธิ์ เล็กตระกูลชัย ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ฟ้องแย้งที่ขอให้ศาลสั่งเพิกถอนสัญญาระหว่างโจทก์กับนายพิสิทธิ์เล็กตระกูลชัย จึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่าไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมหากแต่เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหากและมีผลกระทบไปถึงสิทธิของบุคคลภายนอกจึงไม่อาจพิจารณารวมกันได้ เพราะตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสาม บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่าถ้าฟ้องแย้งเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแล้วให้จำเลยฟ้องเป็นคดีต่างหาก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว อุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5071/2545 นาย กมล เจริญพฤกปัญญา โจทก์ นาย เพิ่ม เจริญพร กับพวก จำเลย