คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8509/2551

ในการขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการ จำเลยได้ปลูกสร้างบ้านตัวอย่างให้ลูกค้าดู บ้านตัวอย่างจึงมีส่วนประกอบในการตัดสินใจซื้อ เชื่อว่าที่โจทก์ทั้งสองซื้อเพราะพอใจในคุณภาพการก่อสร้าง แม้วิธีการก่อสร้างบ้านที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าอาจไม่เหมือนกับการสร้างบ้านตัวอย่างไปบ้างดังเช่นการเปลี่ยนวิธีสร้างจากก่ออิฐฉาบปูนตามบ้านตัวอย่างมาเป็นการใช้วัสดุสำเร็จรูป แต่คุณภาพการก่อสร้างในส่วนอื่นก็ควรจะใกล้เคียงกับบ้านตัวอย่าง และเมื่อโจทก์ทั้งสองพบเห็นการก่อสร้างบกพร่องก็เป็นสิทธิของโจทก์ทั้งสองที่จะขอให้จำเลยแก้ไข อันเป็นเรื่องปกติที่ผู้ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยย่อมต้องการบ้านที่มีคุณภาพพร้อมจะเข้าอยู่อาศัยโดยมิพักต้องมาแก้ไขอีกหลังจากที่ตนเข้าอยู่อาศัยแล้ว จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องดำเนินการให้ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ แม้การแก้ไขจะทำให้จำเลยมีภาระต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอันเป็นไปตามข้อสัญญาที่โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันให้โจทก์ทั้งสองมีโอกาสตรวจสอบบ้านที่จะส่งมอบก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กัน ดังนี้ เมื่อจำเลยรับว่าจำเลยยังไม่แก้ไขข้อบกพร่องให้โจทก์ทั้งสองเท่ากับยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบ จำเลยทั้งสองจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์ทั้งสองรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญา โจทก์ทั้งสองชอบที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 725,078.36 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 622,700 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 725,078.36 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 622,700 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 30 มิถุนายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2539 โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการเพลส แอนด์ พาร์ค จากจำเลยราคา 3,876,993 บาท ชำระค่าจอง 20,000 บาท ต่อมาวันที่ 25 สิงหาคม 2539 โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลย โจทก์ทั้งสองชำระเงินวันทำสัญญา 150,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระรายเดือน 22 งวด งวดแรกตั้งแต่เดือนตุลาคม 2539 งวดที่ 1 ถึงงวดที่ 10 งวดละ 20,000 บาท งวดที่ 11 จำนวน 102,700 บาท งวดที่ 12 ถึงงวดที่ 21 งวดละ 20,000 บาท และงวดที่ 22 จำนวน 102,700 บาท ชำระวันโอนกรรมสิทธิ์ 3,101,593 บาท โดยก่อนรับโอนจำเลยจะแจ้งให้โจทก์ทั้งสองไปตรวจรับมอบใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยแจ้ง ต่อมาวันที่ 15 มีนาคม 2541 โจทก์ทั้งสองและจำเลยทำบันทึกเปลี่ยนแปลงการชำระเงินค่างวดโดยงวดที่ 17 ถึง 21 ชำระงวดละ 10,000 บาท งวดที่ 22 ชำระ 152,700 บาท ซึ่งโจทก์ทั้งสองได้ชำระให้จำเลยไปแล้ว 662,700 บาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่โจทก์ทั้งสองมีตัวโจทก์ที่ 2 เบิกความได้ความว่า ก่อนตัดสินใจซื้อ โจทก์ที่ 2 ได้ไปดูบ้านตัวอย่างที่จำเลยปลูกไว้ในบริเวณพื้นที่ขาย โจทก์ที่ 2 พอใจในคุณภาพการก่อสร้างจึงทำสัญญาซื้อขายกับจำเลย แต่เมื่อก่อสร้างเสร็จและจำเลยแจ้งให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอน โจทก์ที่ 2 ไปตรวจดูสภาพบ้านพบว่าการก่อสร้างมีข้อบกพร่อง มีส่วนที่จะต้องแก้ไขรวม 21 รายการ จึงแจ้งให้จำเลยทราบ ปรากฏว่าจำเลยแก้ไขให้เพียง 4 รายการ โจทก์ทั้งสองจึงแจ้งให้จำเลยแก้ไขให้เสร็จก่อนโจทก์ทั้งสองจะยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยไม่แก้ไขแต่กลับบอกเลิกสัญญาอ้างว่าโจทก์ทั้งสองไม่นำเงินค่าที่ดินและบ้านไปชำระตามกำหนดวันที่จำเลยแจ้งมาให้ทราบ เห็นว่า จำเลยนำสืบรับว่า ในการขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการ จำเลยได้ปลูกสร้างบ้านตัวอย่างให้ลูกค้าดู บ้านตัวอย่างจึงมีส่วนประกอบในการตัดสินใจซื้อ เชื่อว่าที่โจทก์ทั้งสองซื้อเพราะพอใจในคุณภาพการก่อสร้าง แม้วิธีการก่อสร้างบ้านที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าอาจไม่เหมือนกับการสร้างบ้านตัวอย่างไปบ้างดังเช่นการเปลี่ยนวิธีสร้างจากก่ออิฐฉาบปูนตามบ้านตัวอย่างมาเป็นการใช้วัสดุสำเร็จรูปแต่คุณภาพการก่อสร้างในส่วนอื่นก็ควรจะใกล้เคียงกับบ้านตัวอย่าง และเมื่อโจทก์ทั้งสองพบเห็นการก่อสร้างบกพร่องก็เป็นสิทธิของโจทก์ทั้งสองที่จะขอให้จำเลยแก้ไข อันเป็นเรื่องปกติที่ผู้ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยย่อมต้องการบ้านที่มีคุณภาพพร้อมจะเข้าอยู่อาศัยโดยมิพักต้องมาแก้ไขอีกหลังจากที่ตนเข้าอยู่อาศัยแล้ว จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องดำเนินการให้ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ แม้การแก้ไขจะทำให้จำเลยมีภาระต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น อันเป็นไปตามข้อสัญญาที่โจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงกันให้โจทก์ทั้งสองได้มีโอกาสตรวจสอบบ้านที่จะส่งมอบก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กัน ดังนี้ เมื่อจำเลยรับว่าจำเลยยังไม่แก้ไขข้อบกพร่องให้โจทก์ทั้งสองเท่ากับยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบ จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์ทั้งสองรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญา โจทก์ทั้งสองชอบที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลย ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ต้องการซื้อที่ดินและบ้านจึงหาเหตุว่าการก่อสร้างบกพร่องมากล่าวอ้างนั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสองได้ผ่อนชำระเงินแก่จำเลยแล้วจำนวนมาก ระหว่างการก่อสร้างบ้านพิพาทได้มาตรวจดู ทั้งได้ตระเตรียมขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินจนกระทั่งได้รับอนุมัติย่อมเห็นความตั้งใจจริงของโจทก์ทั้งสองที่ประสงค์จะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไว้ จึงเชื่อได้ว่าเหตุที่โจทก์ทั้งสองไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์มาจากบ้านพิพาทยังมีข้อบกพร่องและจำเลยมิได้ดำเนินการแก้ไขให้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 3,000 บาท แทนโจทก์ทั้งสอง ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8509/2551 นายบรรยง เอี่ยมไพบูลย์พันธ์ กับพวก โจทก์ บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จำเลย