คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2154/2552

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่าเนื่องจากที่ดินพิพาทติดจำนองกับธนาคาร ถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 23 มกราคม 2541 การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับค่าที่ดินเพียง 90,000 บาท เงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยไปชำระต่อธนาคาร พ. เพื่อชำระหนี้ที่โจทก์จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น

โจทก์ฟ้องขอให้ห้ามจำเลยพร้อมบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป กับให้จำเลยใช้ค่าขาดประโยชน์จำนวน 50,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ไปทำการไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทที่ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร จำกัด สาขานาโยง แล้วให้โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์เข้ารบกวนการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทและยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทอีกต่อไปหากโจทก์ไม่ดำเนินการให้โจทก์คืนเงิน 200,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ยืนยันตามฟ้องของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทของโจทก์อีก กับให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์ 50,000 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,500 บาท ยกฟ้องแย้งค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษากลับ ให้โจทก์จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาท และจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทอีกต่อไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์หรือให้โจทก์ชำระเงิน 200,000 บาท ให้แก่จำเลย ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลทั้งในส่วนของฟ้องและฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า เมื่อวันที่ 23 มกราคม 2541 โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 1511 ตำบลละมอ อำเภอนาโยง จังหวัดตรัง ให้แก่จำเลยในราคา 300,000 บาท ตามสัญญาซื้อขายและสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หลังทำสัญญาโจทก์ให้จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวทันที ต่อมาเดือนกันยายน 2544 โจทก์ห้ามมิให้จำเลยเข้าไปในที่ดินพิพาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์และจำเลยจะสามารถนำสืบถึงข้อตกลงที่มีอยู่ในขณะทำสัญญาซื้อขายหรือภายหลังจากนั้นว่ายังมีข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งระหว่างโจทก์ จำเลย และบุคคลภายนอกต่างหากจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่าเนื่องจากที่ดินพิพาทติดจำนองกับธนาคาร ถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ...หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรมีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 23 มกราคม 2541 การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินเพียง 90,000 บาท เงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยไปชำระต่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร จำกัด สาขานาโยง เพื่อชำระหนี้ที่โจทก์จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้นชอบแล้วฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2154/2552 นางอารมย์ กลิ่นทอง โจทก์ นางกานดา เชยชื่นจิตร จำเลย